Was ist eigentlich die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist unter anderem ein Bestandteil der Kaufnebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks anfallen. Es ist wichtig, dass sie bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs als Kostenfaktor berücksichtigt wird.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Sobald Sie in Deutschland eine Immobilie (Haus oder Eigentumswohnung) oder ein Grundstück erwerben fordert der Staat die Grunderwerbsteuer ein. Sie gehört – ebenso wie zum Beispiel Notarkosten oder Grundbuchgebühren – zu den Kaufnebenkosten, die bei jedem Immobilienerwerb entstehen und ein einziges Mal zu zahlen sind. Fällig wird die Grunderwerbsteuer direkt nach dem Kauf, und in der Regel hat sie der Käufer zu bezahlen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Wie hoch die zu zahlende Grunderwerbsteuer ausfällt hängt von zwei Punkten ab: dem Kaufpreis der Immobilie bzw. des Grundstücks und dem Steuersatz, den das jeweilige Bundesland erhebt. Bis 1997 schlug die Grunderwerbsteuer bundesweit einheitlich mit 2 % zu Buche, ab 1998 bundesweit 3,5 %. Doch seit 2006 dürfen die einzelnen Bundesländer selbst entscheiden, welchen Steuersatz sie haben wollen. Davon haben bisher die meisten Länder Gebrauch gemacht,  ausgenommen Bayern und Sachsen. Hier liegt der Steuersatz immer noch bei günstigen 3,5 %. Schleswig-Holstein, Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und das Saarland verlangen am meisten und bitten Käufer inzwischen mit 6,5 % des Kaufpreises zur Kasse.

Hier finden Sie eine grafische Übersicht über die Entwicklung der Grunderwerbsteuersätze in Deutschland.

Wer bezahlt? Käufer oder Verkäufer?

Verkäufe im Immobilienbereich müssen in Deutschland immer über einen Notar erfolgen (Beurkundungspflicht, § 311b BGB). Der Notar prüft den zugrunde liegenden Kaufvertrag. In diesem wird u.a. geregelt, wer bei dem Geschäft die Bezahlung der Grunderwerbsteuer übernimmt. In der Regel ist dies der Käufer. Aber Achtung! Zahlt dieser die Steuer nicht, so kann das Finanzamt auch den Verkäufer zur Zahlung heranziehen.

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages kümmert sich der Notar um alle notwendigen Formalitäten, unter anderem auch um die Grunderwerbsteuer.

Information an das Finanzamt

Die Grunderwerbsteuer wird unverzüglich nach Zustandekommen des Kaufvertrags fällig und nicht erst, nachdem der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist. Unmittelbar nach der Vertragsunterzeichnung informiert der Notar deshalb das Finanzamt über den Verkauf. Das Finanzamt erstellt schließlich einen Grunderwerbsteuerbescheid und versendet ihn samt Zahlungsaufforderung an den Käufer. 

Fälligkeit der Grunderwerbsteuer – Grunderwerbsteuerbescheid

Nun hat der Käufer nach Ausstellung des Steuerbescheides vier Wochen Zeit, um die Überweisung der Grunderwerbsteuer vorzunehmen. Grundlage dazu ist §15 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Nach Geldeingang stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist sehr wichtig, denn ohne sie kann der Käufer nicht Eigentümer des Grundstücks und der Immobilie werden. Die Unbedenklichkeits­bescheinigung belegt sozusagen, dass aus steuerrechtlicher Sicht nun keine Bedenken mehr bestehen: Es bescheinigt dem Käufer damit, all seinen steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen zu sein. Aus Sicht des Finanzamtes darf er nun Eigentümer werden. Das Finanzamt sendet die Unbedenklichkeitsbescheinigung an den zuständigen Notar.

Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt

Die Bescheinigung wird vom Notar an das Grundbuchamt geschickt, damit der Käufer als rechtmäßiger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann. Das ist für die Eintragung notwendig, siehe § 22 GrEStG.

Das heißt aber im Umkehrschluss: So lange die Steuerschuld nicht beglichen ist, bleiben Grundstück und Immobilie Eigentum des Verkäufers, mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist somit unabdingbar für den Abschluss des Immobilienkaufs.

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

Sie sind Bauherr eines Neubaus, Käufer einer Bestandsimmobilie oder Wohnungskäufer? Sie alle müssen eine Grunderwerbsteuer zahlen. Aber Vorsicht! Der Begriff „Grund“-erwerbsteuer könnte falsche Schlüsse ziehen lassen. Die Steuer wird in der Regel nicht nur auf den Kaufpreis des Grundstücks berechnet, sondern auf den Gesamtpreis für Grundstück und das darauf befindliche Haus.

„Darauf sollten Sie noch achten“ – Tipps von Claudia Arzberger, TOP-Maklerin aus Bad Aibling:

• Wenn Bauherren ein einzelnes Grundstück erwerben und erst später eine Immobilie darauf bauen, stehen die Chancen gut, die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis zu zahlen.

• Für Käufer eines bereits bestehenden Hauses oder einer Eigentumswohnung fällt die Grunderwerbsteuer immer auf den gesamten Kaufpreis an. Warum auch für eine Eigentumswohnung? Das liegt daran, dass Käufer mit einer Eigentumswohnung auch immer einen Anteil des Grundstücks, auf dem das Mehrfamilienhaus steht, miterwerben.

• Der Grundstückserwerb zwischen Ehegatten, eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern oder in gerader Linie Verwandten ist von der Grunderwerbsteuer befreit.

• Wenn ein Grundstück zu einem Nachlass gehört und ein Miterbe zwecks Teilung des Nachlasses dieses erwirbt fällt die Grunderwerbsteuer nicht an.

Über die Kostenverteilung beim Immobilienverkauf oder -kauf sollten sich sowohl Käufer als auch Verkäufer detailliert informieren (lesen Sie dazu auch unseren informativen Blog-Beitrag „Der Hausverkauf kostet Geld!“)

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Bitte klären Sie Sachverhalte im konkreten Einzelfall mit Ihrem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater. Alle Angaben sind nach bestem Wissen erfolgt, jedoch ohne Gewähr.