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Berechnung_der_Wohnfläche

Wohnfläche und Wohnflächenberechnung: Wieder ein Gerichtsurteil mehr

Ewiges Streitthema Wohnfläche und Wohnflächenberechnung

Was gehört eigentliche zur Wohnfläche? Wie prüft man im Einzelfall die vorhandene Wohnflächenberechnung? Ein brisantes Thema, das immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führt. Wichtig hier ist jedoch: Es muss immer festgehalten werden, welche Flächen in der Wohnflächenberechnung enthalten sind. Das ist bei sog. preisfreiem Wohnraum ein wichtiger Punkt.

Zählt der Hobbyraum, der Keller, das Dachgeschoss zur Wohnfläche? Jeder kompetente Anwalt wird wahrscheinlich sagen: „Es kommt darauf an“. Aber worauf? Das ist ganz einfach! Denn es gibt keine Regel ohne Ausnahme. Kein generelles Ja oder Nein. Warum ist das so? Weil es (nur) auf den jeweiligen Einzelfall ankommt! Wichtige Grundlagen dafür sind der abgeschlossenen Mietvertrag, etwaige Vereinbarungen oder Korrespondenz (evtl. auch das Exposé oder das Vermietungsinserat) zum Thema, was wurde bezüglich der (Wohn-)Fläche/n vereinbart?

Was ist eigentlich preisfreier Wohnraum?

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Fragen über Fragen
Claudia Arzberger, Immobilienmaklerin in und um Bad Aibling
Claudia Arzberger

Claudia Arzberger – Immobilienmaklerin aus Bad Aibling stellt klar: „Der Begriff preisfreier Wohnraum lässt sich wie folgt erklären: zu verstehen ist er als freifinanzierter Wohnraum – das heißt hier handelt es sich um Wohnraum bzw. Wohnungen, die keiner Mietpreisbindung unterliegen. Wohingegen bei preisgebundenem Wohnraum eine Mietpreisbindung vorliegt (= sozialer Wohnungsbau beziehungsweise mit öffentlichen Mitteln finanziert). Der Begriff der Wohnfläche hat keinen feststehenden Inhalt.

Wikipedia beispielsweise sagt: „Die Gesamtwohnfläche bildet eine wichtige Grundlage für die Berechnung der Miete bei Mietwohnungen, des Kaufpreises bei Eigentumswohnungen und beim Ertragswert für die Wertermittlung im Rahmen der Immobilienfinanzierung von Mehrfamilienhäusern.“

Bei preisfreiem Wohnraum ist es daher unumgänglich, dass genau vereinbart bzw. festgehalten wird, welche Flächen in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden bzw. wurden. Kurz und gut: was zur Wohnfläche gehört.

Berechnung der Wohnfläche kommt vor Gericht

Streitsache ist die gewollte Mieterhöhung für eine Mehr-Etagen-Wohnung in Bonn. Die Mieter:innen zweifeln die Korrektheit der vereinbarten Wohnfläche an. Sie stimmen der angekündigten Erhöhung nicht zu und fordern stattdessen fast 50.000 Euro der von ihnen geleisteten Mietzahlungen zurück.

Die Vorstellungen der Parteien gehen soweit auseinander, dass sie nur gerichtlich geklärt werden können. Die Sache landet also vor Gericht – sogar vor dem BGH! Im Mietvertrag steht, dass besagte Wohnung im „Erd-, Unter- und Zwischengeschoss“ vermietet werde, deren Größe „ca. 180 Quadratmeter“ betrage.

Keller_Dachgeschoss_Wohnfläche
Was sagt das Gericht zur Wohnflächenberechnung?

Räume in allen drei Geschossen „als Wohnraum“ vermietet

Die Wohnung in den genannten Geschossen hat 177 Quadratmeter tatsächliche Grundfläche. Laut Regelungen der II. Berechnungsverordnung würde sich eine Wohnfläche von 144,5 Quadratmetern ergeben. Die Kellerräume haben eine unterdurchschnittliche Beleuchtung. Deshalb könnte diese Grundfläche im Kellergeschoss bei der Wohnflächenberechnung nicht vollständig angesetzt werden. 

ABER: Es gibt keine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei preisfreiem Wohnraum. Dazu ist noch der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig. Schließlich besitzt er keinen feststehenden Inhalt. Der § 1 des Mietvertrags zeigt die Vereinbarung der Parteien, dass die Räume in allen drei Geschossen „als Wohnräume“ vermietet worden seien. Zusätzlich wurde der Zusatz über die hälftige Anrechnung von Balkon, Loggia und Terrasse gestrichen. 

Auf jeden Fall spricht das dafür, dass eine Einigung der Parteien auf die vorhandene Grundfläche der Räume stattgefunden hatte. Umso mehr, als die Mieter:innen die Räume im Kellergeschoss auch als Wohnräume benutzt und bewohnt haben. Obendrein wird kein Mangel durch eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung dargestellt, solange tatsächlich kein Einschreiten durch die Behörde stattfindet.

Vereinbarung bei der Wohnflächenberechnung hat Vorrang

Die Rechtsprechung des Senats besagt, dass für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch bei frei finanziertem Wohnraum die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden können. Im vorliegenden Fall aber gibt es eine Festlegung beziehungsweise eine Vereinbarung zur Beschaffenheit, die beinhaltet, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einfließen sollen. Das hat immer Vorrang.

Streitauslöser war in diesem konkreten Fall die begehrte Zustimmung zur Mieterhöhung. Hierzu stellten die Richter:innen noch einmal folgendes klar: Für die Berechnung einer Mieterhöhung ist stets die tatsächliche (!) Wohnfläche maßgeblich. Darüberhinaus bleibt jede in einem Mietvertrag über die Wohnfläche enthaltene Angabe für das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB (=Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) bedeutungslos.

(BGH, Beschluss v. 22.6.2021, VIII ZR 26/20)


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Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Bitte klären Sie Sachverhalte im konkreten Einzelfall mit Ihrem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater. Alle Angaben sind nach bestem Wissen erfolgt, jedoch ohne Gewähr.


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