Immobilien und Scheidung

Was passiert mit dem gemein­samen Haus oder der Wohnung bei Scheidung?

Eine Scheidung stellt Paare vor zahlreiche Herausforderungen, die sie unter starker emotionaler Belastung bewältigen müssen. Besonders komplex ist die Situation bei einem gemeinsamen Haus. Scheidung bedeutet, dass Sie alle in der Ehe angeschafften Werte (und Schulden) hälftig untereinander aufteilen müssen. Vorsicht bei gemeinsam angeschafften und finanzierten Immobilien. Hier bringt die Trennung im Regelfall die Notwendigkeit eines Verkaufs mit sich.

Ist der Verkauf von Immobilien bei Scheidung sinnvoll?

Bricht eine Ehe auseinander, ergeben sich für beide Partner völlig neue finanzielle Parameter. Das gemeinsam gekaufte, zusammen finanzierte und bis dato gemeinschaftlich genutzte Eigenheim wird nicht selten zum größten Streitpunkt bei einer Trennung. Oftmals bleibt nur der Verkauf, da die alleinige Tilgung der Kreditraten für einen Partner unmöglich ist und den unmittelbaren finanziellen Ruin bedeutet. Wenn nicht anders vereinbart, gilt ab der Heirat vor dem Gesetz der Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass Sie Ihr Haus gemeinsam besitzen und dass es im Falle einer Scheidung beiden Partnern zu 50% gehört.

Es gibt verschiedene Gründe, die den professionellen Verkauf der Immobilie rechtfertigen und ihn als sinnvollste Möglichkeit dotieren. Ausnahmen bestätigen die Regel. Diese sind zum Beispiel gegeben, wenn die Finanzierung bereits getilgt und ein Partner in der Lage ist, den ausziehenden Part finanziell zu entschädigen. Doch diese Idealsituation ist in den wenigsten Familien gegeben. Ein einvernehmlicher Verkauf ist nun die beste Option, um unnötige Streitigkeiten und gerichtliche Auseinandersetzungen über Besitztümer zu vermeiden. Und trotz Immobilie und Scheidung respektvoll mit dem ehemaligen Lebenspartner umzugehen.

Alternativen zum Verkauf: Die Auszahlung eines Ehepartners

Wie bereits kurz angesprochen, ist der Immobilienverkauf bei Scheidung kein Muss. Besteht die Möglichkeit einer Auszahlung des ausziehenden Partners, können Sie zum Beispiel mit den Kindern im Haus verbleiben und die Immobilie halten. Die  Entschädigungs-  bzw. Ausgleichszahlung bedarf der Zustimmung beider Parteien. Voraussetzung hierfür ist, dass die Immobilie realistisch bewertet wurde. Denn der entscheidende Aspekt für die Berechnung der Auszahlungshöhe begründet sich im Realwert und nicht etwa im Kaufpreis, den Sie vor vielen Jahren bezahlt haben. Eine weitere Alternative wäre die Übertragung des Hauses auf die gemeinsamen Kinder. Diese Option ist allerdings nur möglich, wenn Sie sich als Paar gütlich einigen und der Schenkung mit Ihrer Unterschrift (notariell) zustimmen.

Einverständlicher Verkauf ist die gewinnbringendste Variante

Ein Hausverkauf ist prinzipiell eine komplexe und emotionale Angelegenheit. Noch schwieriger wird es, wenn Sie Ihr Haus wegen einer Scheidung verkaufen und dementsprechend unter Zeitdruck stehen. „Vermeiden Sie einen Notverkauf. Finden Sie in einer Beratung heraus, welche Möglichkeit in Ihrem Fall die beste Entscheidung ist.“ Verkäufe sind in Form einer Teilungserklärung, einer Teilungsversteigerung und einvernehmlich möglich. Die Teilungserklärung eignet sich laut unserer Erfahrungen hauptsächlich für Mehrfamilienhäuser, bei denen jeder Ehepartner die gleiche Anzahl an Wohnungen als Alleineigentum erhält. Eine Teilungsversteigerung ist notwendig, wenn Sie trotz aller Beratungen und Empfehlungen uneinig bleiben, beziehungsweise wenn ein Partner den Verkauf konsequent ablehnt. Doch aus finanzieller Sicht ist die Teilungsversteigerung die sichtlich schlechteste Verwertungsoption Ihrer Immobilie.

Wir können Ihnen nur davon abraten und Ihnen ans Herz legen, den einverständlichen Verkauf vorzunehmen. Nur damit können Sie einen adäquaten Preis für Ihr Eigentum erzielen. Zudem geht die gesamte Abwicklung zügiger vonstatten. Im Sinne aller Beteiligten.

„Bedenken Sie, dass sich der Hausverkauf bei Uneinigkeit der Eigentümer erschwert. Ähnlich wie bei einer Erbengemeinschaft ist es bei einer Scheidungsimmobilie, die hälftig verkauft oder teilversteigert werden soll.“ Potenzielle Interessenten sehen vom Kauf ab, wenn sie in der Abwicklung oder bereits bei einer Besichtigung Schwierigkeiten erkennen. Noch schwieriger wird es, wenn sie feststellen, dass Sie zum Beispiel verkaufen möchten, während Ihr Ehepartner den Verkauf ablehnt.

Die Immobilienbewertung als Grundstein

Eine finanzierte und noch nicht vollständig getilgte Immobilie stellt bei Scheidung eine besonders große Problematik dar. Denn im Regelfall wird der Kredit von beiden Eheleuten gleichteilig aufgenommen. Das bedeutet für Sie, dass Sie unabhängig Ihrer Lebensumstände haftbar sind. Des Weiteren bedeutet es, dass Sie Verbindlichkeiten des Bankvertrags gemeinsam tilgen müssen.

Wir raten Ihnen, eine professionelle Immobilienbewertung vornehmen zu lassen und sich für unsere erfahrenen Makler zu entscheiden. Mit Expertise und maximaler Marktkenntnis ermitteln wir den Wert Ihres Hauses. Natürlich suchen und finden wir den besten gemeinsamen Weg für Ihr weiteres Vorgehen. Die Wertermittlung liegt dem Verkauf zugrunde und  ist sowohl für Sie, als auch für potenzielle Käufer ein Vorteil. Durch die Bewertung schließen Sie aus, dass Sie das Haus „aus der Not heraus“ unter dem Wert verkaufen oder im Gegenteil, einen viel zu hohen Angebotspreis ausschreiben. Denn damit laufen Sie Gefahr, dass Sie keinen Käufer finden. Unter dem Strich ksotet ein zu hoher Angebotspreis bares Geld!

Vermeiden Sie eine Zwangsversteigerung, die immer mit finanziellen Verlusten einhergeht und für den Käufer ein Schnäppchen, für Sie aber ein finanzielles Fiasko ist.

Der optimale Zeitpunkt für den Verkauf

Wir raten Ihnen dazu, „Schnellschüsse“ zu vermeiden und sich genau zu überlegen, was mit dem Haus nach der Scheidung passieren soll. Ist eine Wiederherstellung Ihrer Ehe ausgeschlossen und die juristische Aufhebung Ihrer Gemeinschaft manifest? Dann sollten Sie mit dem Verkauf nicht unbedingt länger warten. Viele Paare nutzen das Trennungsjahr, um die gemeinsame Immobilie zu veräußern und den Zeitdruck, der nach der offiziellen Auflösung der Ehe entsteht, zu vermeiden.

Wichtig: Nach vollzogenem Trennungsjahr ist jeder am Hausbesitz beteiligte Ehepartner dazu berechtigt, die Veräußerung der Immobilie und die Auszahlung seines Anteils zu verlangen. Will ein Partner nicht verkaufen, während der Andere den Verkauf als Prämisse betrachtet, kann es im schlimmsten Fall zur Einklagung der Zustimmung zur Veräußerung kommen. In diesem Fall nimmt das Unheil seinen Lauf! Nun ist es wahrscheinlich, dass der Verkauf in einer Teilungsversteigerung und deutlich unter dem Realwert Ihres Hauses stattfindet.

„Vermeiden Sie unnötigen Ärger und finanzielle Einbußen. Unsere Immobilienprofis beraten Sie gerne und finden mit Ihnen gemeinsam den optimalen Weg, Ihre Immobilie zum richtigen Zeit­ punkt zu inserieren und den Verkauf gewinnbringend für Sie in die Wege zu leiten.“

Denn es ist ratsam über die Immobilie (Scheidung ist beschlossen) rechtzeitig zu sprechen und keine unnötige Zeit verstreichen zu lassen. Das Trennungsjahr wird von vielen Paaren für den Hausverkauf anberaumt. Durch die gesetzlich vorgeschriebene Trennung von Tisch, Bett und Hauswirtschaft ist ein Ehepartner generell dazu verpflichtet, die gemeinsamen Räume – sofern eine Aufteilung in zwei Wohneinheiten nicht möglich ist, zu verlassen. Für den zurück­ bleibenden Partner sind die Verpflichtungen finanzieller und wirtschaftlicher Art meist viel zu hoch. Folge ist, dass so auch dieser nach einem kleineren Zuhause sucht. Lassen Sie Ihr Haus in diesem Fall nicht leer stehen, sondern beauftragen Sie den Makler des Vertrauens bereits im Trennungsjahr mit dem Verkauf.

Teilungsversteigerung erschwert die Veräußerung für das Haus

Wenn beide Partner der Ansicht sind und sich über den Verkauf und die anschließende Erlösteilung einigen, bringen erfahrene Immobilienmakler die professionelle Abwicklung schnell über die Bühne. Doch wenn Sie das Haus verkaufen wollen, während Ihre Partnerin es weiter bewohnen möchte, sind Probleme vorprogrammiert. Bleibt eine Einigung aus, sind Sie zur anteiligen Veräußerung berechtigt. Konkret heißt das, dass Sie Ihren Anteil – also die Hälfte der Immobilie – verkaufen können. In der Praxis funktioniert der hälftige Verkauf einer Scheidungsimmobilie im Regelfall über eine Teilungsversteigerung. Diese wird durch das zuständige Amtsgericht vorgenommen und geht mit hohen Risiken und ebenso hohen Kosten einher.

Claudia Arzberger, Top-Maklerin aus Bad Aibling ist da sehr zuversichtlich: „Gemeinsam mit Ihnen finden wir einen Weg, auf dem Sie die Teilungsversteigerung umschiffen und die dabei auftretenden Risiken vermeiden können. Sie müssen wissen: Teilungsversteigerungen bringen nie den Erlös, den Ihr Haus anhand der Immobilienbewertung wert ist. Obendrein sind nur wenige Neueigentümer bereit, ein sprichwörtlich halbes Haus zu kaufen und sich damit abzufinden, dass ein Voreigentümer wohnen bleibt.“

Professionelle Beratung – Beim Hausverkauf wegen Scheidung essentiell!

Die meisten Paare haben den Finanzierungszeitraum für ihr Eigenheim auf 20 bis 30 Jahre anberaumt. Das heißt statistisch, dass der Kredit nach der Scheidung von allen unterzeichneten Parteien weiter getilgt werden muss. In den wenigsten Fällen ist ein Ehepartner zur alleinigen Tilgung des Darlehens in der Lage, wodurch ein Verkauf unabwendbar ist.

Dies ist innerhalb der Tilgungsphase jederzeit möglich. Neben der Beratung vom Immobilienmakler sollten Sie abwägen, ob ein Gespräch mit der Bank nicht angebracht ist. Sind Sie beide als Kreditnehmer eingetragen, bleiben die Verpflichtungen nämlich unabhängig von Ihrer Ehe bestehen.

Wir helfen gerne weiter

„Entscheiden Sie überlegt und wirtschaftlich. Hierbei helfen Ihnen unsere Experten mit einer professionellen Immobilienbewertung, Beratungen und praxisbewährten Tipps.“

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Bitte klären Sie Sachverhalte im konkreten Einzelfall mit Ihrem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater. Alle Angaben sind nach bestem Wissen erfolgt, jedoch ohne Gewähr.