Vermessung einer Dachgeschoss-Wohnung mit Dachschraegen

Was zählt zur Wohnfläche? Keller? Hobbyraum?

(von Mario Haitzer, Gründer und CEO von rimaldi – Die Immobilienprofis)

Darf’s ein bisschen mehr sein?

Nein, Sie stehen nicht an der Wursttheke bei Ihrem Lieblingsmetzger. Es geht dabei auch nicht um Gefühle oder Empfindlichkeiten. Vielmehr handelt es sich um eine gesetzlich klar definierte, leicht kontrollierbare Sache: Die Wohnfläche.

„Bei 98 Prozent der angebotenen Immobilien, ganz gleich ob Haus oder Wohnung, stimmt die angegebene Wohnfläche nicht“ berichtet Claudia Arzberger, Immobilienmaklerin aus Bad Aibling. „Und fast immer zu Ungunsten des Käufers oder Mieters.“ Nun könnte man sagen, was soll’s, dann stimmt die Wohnfläche halt nicht. Aus Verkäufer- oder Vermietersicht kann man diese Einstellung ja noch nachvollziehen. Man muss ja kein Pedant oder Erbsenzähler sein. Käufer oder Mieter sehen das naturgemäß jedoch anders. Denn es geht um Geld. Um viel Geld. „Fehlen“ z.B. bei einer 75 m²-Wohnung 3 m² sprechen wir im Münchner Umland schnell von 15.000 €! In Top-Lagen in München sind es dann schon weit über 50.000 €! Also richtig viel Geld.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Eines gleich vorab: Den Begriff Wohnfläche gibt es weder in der DIN 283 noch in der DIN 277 (aktuelle Fassung 01/2016). Die Rede ist hier u.a. von Grundfläche oder Nutzfläche. DIN-Normen haben zudem keinen Rechtscharakter. Mit anderen Worten: Die DIN-Normen sind nicht Gesetz.

Welche Grundlagen gibt es für die Flächenberechnung:

  • DIN 283 Teil 1 und Teil 2, 03/1951, zurückgezogen 10/1983
  • Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), gültig bis 31.12.2003
  • Wohnflächenverordnung (WoFlV), gültig seit 01.01.2004
  • DIN 277, Teil 1 (2016) und Teil 2 (2015). Wird in erster Linie für die Baukostenkalkulation verwendet.
  • Berechnung der Brutto-Grundfläche nach den Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006). In Verbindung mit der Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 05.09.2012, Ziffer 4.1.1.4.
  • Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR)

Genug der Verwirrung! An dieser Stelle könnten wir außerdem noch die ganzen Gerichtsurteile auflisten, die sich mit der Wohnfläche beschäftigen. Das hilft aber auch nicht wirklich weiter. Warum? Weil jeder Fall anders gelagert ist. Keiner gleicht dem anderem. Zudem greifen auch noch weitere Gesetze und Regelungen in die Sache ein. Was es nochmal undurchsichtiger macht. Je tiefer man in die Welt der Wohnflächenberechnung eindringt, desto mehr wird man verunsichert. Dann ist es nur noch eine Frage der Zeit, bis man resigniert aufgibt.

Die 7 wichtigsten Antworten zur Wohnflächenberechnung

Deshalb beschäftigen wir uns an dieser Stelle mit den sieben häufigsten Fragen (FAQ).

1. Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Generell: Nein. Das gilt auch für toll ausgebaute, beheizbare Hobbyräume! Es gibt zwar viele Meinungen, die hier 50 % der Grundfläche als Wohnfläche ansetzen. Der BGH hat sogar einen Hobbyraum zu 100 % Wohnfläche „verurteilt“ (BGH VIII ZR 231/06 vom 23.05.2007). Geprüft wurde im Verfahren jedoch nicht die Bayerische Bauordnung (BayBO). Der Kläger hatte es erstinstanzlich versäumt, auf die Bestimmungen der BayBO hinzuweisen. Dadurch wurde die Behauptung, dass der Hobbyraum baurechtlich nicht als Wohnraum nutzbar sei, als verspätet zurückgewiesen.

Wohnraum im Keller ist aber möglich!Ein wichtiges Indiz dafür ist, wenn im genehmigten Bauplan die jeweiligen Räume nicht mit „Keller“ oder „Hobbyraum“ bezeichnet sind, sondern mit z.B. „Wohnen“, Schlafen“ oder „Kind“. Im Grunde geht es darum, ob die Räume im Keller als Wohnräume genehmigt wurden. U.a. müssen folgende Voraussetzungen nach dem BayBO erfüllt sein. Die Räume müssen

  • eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m haben.
  • ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können.
  • Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raums einschließlich der Netto-Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben.

Sollen die Kellerräume offiziell als Wohnräume genutzt werden, muss eine Nutzungsänderung bei den örtlichen Behörden beantragt werden. Wenn keine Genehmigung vorliegt, handelt es sich NICHT um Wohnfläche.

2. Wie berechne ich die Wohnfläche von Balkon, Loggia oder Terrasse?

Laut Wohnflächenverordnung in der Regel zu 25 % der Grundfläche. Höchstens jedoch bis zur Hälfte der Grundfläche. D.h. aber nicht, dass man automatisch 50 % der Grundfläche ansetzen kann! Hier kommt es u.a. auf die Nutzungsmöglichkeit an. Ein nach allen Seiten (Wände und Decke) umschlossener, nicht beheizbarer Wintergarten wird mit 50 % der Grundfläche berücksichtigt. Ist also Ihr Balkon, Ihre Loggia oder Ihre Terrasse mit diesem Wintergarten vergleichbar? Meistens nicht! Also bleiben Sie lieber bei den 25 %.

3. Wohnfläche im Dachgeschoss: So wird richtig gemessen.

Für das Vermessen einer Dachgeschoss-Wohnung sollte man geübt sein.
Und die richtigen Hilfsmittel parat haben.

Wenn Sie keinen Lasermesser zur Hand haben, klappt das auch mit zwei einfachen Zollstöcken (Meterstab). Klappen Sie einen Zollstock auf einen Meter aus. Stellen Sie in dort auf den Boden, wo dieser genau bis zur Dachschräge reicht. Alle schrägen Flächen außerhalb, die niedriger als dieser Meter sind, werden nicht berücksichtigt. Flächen zwischen 1 Meter und 2 Metern werden zur Hälfte, also mit 50 % gewertet. Alle Flächen über 2 Meter sind voll anzurechnen, also zu 100 %.

Gleiches gilt übrigens auch für alle Flächen unterhalb von Treppen!

4. Zählen Tür-, Fenster- und Wandnischen zur Wohnfläche?

Wenn die Nischen nicht bis zum Boden reichen, zählen diese nicht. Reichen sie bis zum Boden, müssen diese mindestens 13 Zentimeter tief sein, damit diese Berücksichtigung bei der Wohnfläche finden.

5. Treppen

Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätze zählen nicht zur Wohnfläche.

6. Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Säulen

Diese werden von der Wohnfläche abgezogen, wenn diese höher als 1,5 Meter sind und ihre Grundfläche über 0,1 m² beträgt.

7. Einbaumöbel, Fuß-, Sockelleisten

Einbaumöbel, Fuß- bzw. Sockelleisten zählen mit ihrer Grundfläche zur Wohnfläche.

Fazit: Es kommt nicht nur auf die Wohnfläche an! Käufer und Mieter freuen sich auch über Nutzfläche! Sei es im Keller, in der Tiefgarage, im Garten oder im Dachboden. Auch Sondernutzungsrechte sind sehr beliebt und werten jede Immobilie auf.

Hilfe, die Wohnfläche in meinem Mietvertrag stimmt nicht!

Haben Sie nachgemessen und Sie kommen auf andere Zahlen als im Mietvertrag festgeschrieben sind? Dann prüfen Sie folgendes:

  • Ist im Mietvertrag festgehalten, welche Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche vereinbart wurde? Z.B. nach Zweiter Berechnungsverordnung, nach der Wohnflächenverordnung oder nach DIN? Das ist sicher in den wenigsten Verträgen der Fall. Dann gehen die Gerichte überwiegend von den ortsüblichen Gepflogenheiten aus. Meist läuft das auf die zweite Berechnungsverordnung raus (bei bis 31.12.2003 geschlossenen Mietverträgen). Wurde der Mietvertrag erst nach dem 01.01.2004 abgeschlossen, wird die Wohnflächenverordnung herangezogen.
  • Weist die von Ihnen gemessene Fläche um mehr als 10 Prozent von der schriftlich vereinbarten Wohnfläche ab? Nur wenn das zutrifft, können Sie die von Ihnen zu viel bezahlte Miete zurückverlangen. Liegt die Differenz unter 10 Prozent, können Sie leider offiziell nichts machen. Ein Dialog mit dem Vermieter ist es dennoch auf alle Fälle Wert! Vielleicht haben Sie ja einen einsichtigen Vermieter, der von der falschen Wohnfläche gar nichts wusste? Also: Sprechen Sie Ihren Vermieter einfach an – Sie können nur gewinnen!
  • Bei den Nebenkosten spielt die 10-Prozent-Grenze jedoch keine Rolle! Die Berechnung der Nebenkosten erfolgt generell nach der tatsächlichen Wohnfläche. Die Flächenangabe im Mietvertrag können Sie dabei vergessen. Aber Vorsicht: Sollte die Wohnfläche in der Realität größer sein, als im Mietvertrag vereinbart, hat der Vermieter das Recht, die Berechnungsgrundlage der Nebenkosten nach oben anpassen. (BGH VIII ZR 220/17 vom 30.05.2018)

Hier kommt es jedoch immer auf den Einzelfall an! Es gibt z.B. auch Mietverträge mit einer speziellen Klausel, dass die angegebenen Quadratmeter keine Grundlage zur Berechnung der Miethöhe darstellen. Um hier auf der sicheren Seite zu sein, sprechen Sie lieber mit einem Fachanwalt. Wir können Ihnen gerne einen kompetenten Rechtsanwalt empfehlen.

Bitte beachten:Wir haben weitere wertvolle Tipps und Ratschläge für Sie in unseren lesenswerten Ratgebern übersichtlich und informativ zusammengefasst! Kostenlos. Lernen Sie hier beispielsweise wichtige Immobilienbegriffe und deren Bedeutung kennen! Oder sind Sie daran interessiert, was Ihnen eine nachhaltige Sanierung Ihrer Immobilien an Mehrwert bringen kann? Dann holen Sie sich den Ratgeber – er ist Gold wert.

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Kommentare (48)

  • Als wir zuletzt unsere Wohnung angemietet haben wurde ich auf die Vermessung des Wohnraumes aufmerksam. Mein Vater empfahl mir doch einmal die Fläche überprüfen zu lassen, da evtl. Abweichungen vorliegen könnten. Vielen Dank für die hilfreichen Tipps zum richtigen Errechnen der Wohnfläche und was es zu berücksichtigen gilt. Ich denke hierbei kann man bei fehlerhaften Angaben im Nachgang noch einiges unternehmen.

  • Hallo,
    meine Dachgeschoss-Wohnfläche ist im Mietvertrag mit 65 qm angeben. Auf Grund der Schrägen in zwei Räumen komme ich auf einen Abzug von 9,70 qm, was die 10% Grenze (6,50 qm) deutlich übersteigt.
    Meine Frage: Kann ich jetzt die vollen 9,70 qm beim Vermieter geltend machen oder nur die Quadratmeter, die über den 10% liegen?
    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen!
    Mit lieben Gruß
    Joachim Brüggmann

    • Lieber Herr Brüggmann,
      vielen Dank für Ihre sehr interessante Frage. Eine individuelle Rechtsberatung dürfen wir Ihnen leider nicht geben. Insoweit verweisen wir Sie gerne an einen Mieterverein oder an einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt.
      Eventuell hilft Ihnen ja unsere allgemeine Ansicht der Dinge. Zu Allererst ist in solchen Fällen die vertragliche Grundlage zu prüfen (z.B. Mietvertrag). Was wurde da genau vereinbart? Es ist ein sehr verbreiteter Glaube, dass erst bei Minder- oder Mehrflächen von über 10 Prozent Abweichung gehandelt werden kann. Das ist pauschal so nicht korrekt. Es gibt hier z.B. höchstrichterliche Rechtsprechung, dass eine Abrechnung der Betriebskosten nach den tatsächlichen Quadratmetern Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, welche (falsche) Fläche im Mietvertrag vereinbart wurde. Wird sogar die 10 Prozent-Grenze überschritten, geht es jedoch um die Gesamtsumme der Differenz, die zu viel (oder zu wenig) bezahlt wurde. Es geht also nicht nur um die Quadratmeter, die über den 10 Prozent liegen. Insoweit ergibt sich daraus ein Anspruch auf Anpassung der Miete. Meist auch der (verbrauchsunanhängigen) Betriebskosten. Und das für die Zukunft und wohl auch drei Jahre rückwirkend (Verjährung beachten). Bevor jedoch rechtliche Schritte in die Wege geleitet werden, sollte man einfach den Vermieter ansprechen. Unserer Erfahrung nach, wissen viele Vermieter gar nichts von einer abweichenden Wohnfläche. Diese sind dann selbst überrascht und klären die Sache dann mit dem Mieter einvernehmlich.
      Wäre schön, wenn Sie uns mitteilen könnten, wie die Sache ausgegangen ist. Herzliche Grüße und alles Gute! Ihre Immobilienprofis von rimaldi.

  • Hallo,
    ich hab eine Frage zu nicht ausgebaute Raum im Dachgeschoss .Ich möchte mich darüber informieren, ob es als NUF zugeordnet wird und ob es als WOFLV gezählt wird?
    Ich bedanke mich
    MfG

  • Sehr geehrte Damen und Herren.
    wir haben in unserer Eigentumswohnung das Schlafzimmer im Keller. Ist 2,40 m hoch, kann belüftet werden und ist heizbar. Zu wieviel % gehört dieser Raum zur Wohnfläche wegen der Nebenkosten. M.f.G.

    • Liebe Frau Deicke,
      vielen Dank für Ihre interessante Frage, die wir Ihnen sehr gerne beantworten.
      Bei Eigentumswohnungen ist in der Teilungserklärung genau geregelt, was, wie in welcher Form als Betriebskosten umgelegt werden kann. Das gilt auch für den Verteilungsschlüssel. Es sei denn, es liegt ein abweichender Beschluss der Eigentümergemeinschaft vor, die Kosten anders zu verteilen.

      Herzliche Grüße
      Mario Haitzer

  • Ute Butt-Schlichting

    Hallo habe1989 im Spitzboden über meine Mietwohnung mit Genehmigung meines Vermieters einen Hobbyraum ausgebaut mit Heizung und Wasser Anschluß. Zugang Auszieh Treppe. Ist dieser Raum jetzt Wohnfläche.??

    • Liebe Frau Butt-Schlichting,
      vielen Dank für Ihre interessante Frage, die wir Ihnen sehr gerne beantworten.
      Generell gilt es beim Dachgeschossausbau darauf zu achten, ob behördliche Genehmigungen erforderlich sind. Denn insbesondere müssen baurechtliche Bestimmungen eingehalten werden. Dazu gehören u.a. auch sichere Verkehrswege. Ein Dachgeschoss, das nur über eine Zugtreppe – eine Leiter – zu erreichen ist, halten wir nicht als für Wohnzwecke geeignet. Obendrein ist zu beachten, dass Flächen unter 1 Meter Höhe überhaupt nicht zur Wohnfläche zählen. Flächen zwischen 1 und 2 Meter Höhe nur zu Hälfte.

      In (Bau-)Plänen ist die Bezeichnung „Hobbyraum“ generell der Ausdruck dafür, dass es sich NICHT um Wohnfläche handelt, sondern um Nutzfläche.
      Noch Fragen? Sehr gerne!

      Herzliche Grüße
      Mario Haitzer

  • Vielen Dank für den Beitrag zum Thema Wohnfläche. Meine Schwester sucht ein Vermessungsbüro, welches ihre Wohnfläche neu berechnet, da der Dachboden ausgebaut wurde. Gut zu wissen, dass die Wohnfläche eigentlich als Grund- oder Nutzfläche beschrieben wird.

  • Hallo,

    In meinem Mietvertrag steht : Wohnfläche 80 qm inklusive Mansarden.

    Der Vermieter hat die Dachschrägen nicht abgezogen. Darf ich nun die Dachschrägen nach Wohbflächenberechnung trotzdem abziehen ? Es kommt zu einer Abweichung über 10 %

    • Liebe Frau Völk,
      vielen Dank für Ihren Kommentar. Nach § 4 der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählen Grundflächen unter 1 Meter Höhe nicht zur Wohnfläche. Flächen zwischen 1 und 2 Meter sind mit der Hälfte zu berücksichtigen. Zu Details aus Ihrem Mietvertrag wenden Sie sich bitte an einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder ein einen Mieterverein.
      Noch Fragen? Sehr gerne!

      Herzliche Grüße
      Mario Haitzer

  • Guten Tag,
    Ich habe eine Wohnung mit 85 qm Wohnfläche und 55 qm Nutzfläche unterm Dach, beheizbar und mit Fenstern, verteilt auf 2 Räume. Im Mietvertrag steht „…dass für die Berechnung der Wohnfläche die Wohnflächenverordnung in der jeweils gültigen Fassung zur Anwendung kommt“. Bedeutet die, dass die Nutzfläche nach DIN277 berechnet wird? Wenn ja, was wäre nun wenn die angegebenen 55 qm tatsächlich nur 48 qm qm sind? Würde dann eine Mietanpassung, nur für die Nutzfläche möglich sein?

    Vielen Dank vorab.

    Grüße
    J. R.

    • Liebe/r J.R.,
      besten Dank für Ihre Frage! Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir in unserem Blog nur allgemeine Informationen und Tipps geben können. Eine rechtliche Beratung im Einzelfall ist uns leider nicht erlaubt. Am besten ist es wohl, wenn Sie sich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Dort kann Ihnen ganz individuell geholfen werden. Alles Gute für Sie!

      Herzliche Grüße
      Mario Haitzer

  • Meine Wohnung befindet sich ebenfalls im Dachgeschoss, was die Vermessung logischerweise nicht einfacher macht. Ein Zollstock oder ein Lasermesser sind sicherlich für viele Personen gute Hilfsmittel. Allerdings werde ich wohl auf Nummer sicher gehen und einen Ingenieur für Vermessungen zur Hilfe nehmen, da ich mir Fehler bei der Berechnung durchaus zutrauen würde.

  • Hallo, ich habe 3 Fragen:
    1. in dem Grundriss von der Hausverwaltung werden QM Angaben inkl. Putz angegeben. die Netto-Wfl. ist auch angegeben. Ist dies die eigentliche QM Zahl?
    2. Frage: in der Wohnung wurde die Außenmauer verdünnt um die Heizkörper in die geschafften Nieschen einzubauen. Die Grundfläche der Räume wurde von den Nieschenecken aus für den jeweiligen Raum berechnet. Wie werden diese Heizkörpernieschen, die bis zum Fensterbrett reichen angerechnet? Als einzelne Sonderfläche und dann voll?
    3. Frage: Um die tatsächlichen QM in der Wohnung auszumessen, reicht es wenn man das selbst macht und dem Vermieter von dem Missstand in Kenntnis setzt oder muss das ein Gutachter, etc. durchführen?
    Vielen Dank für Ihre kompetenten Antworten.

    • Liebe Natalie,
      vielen Dank für Ihre Fragen! Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir in unserem Blog nur allgemeine Informationen und Tipps geben können. Eine rechtliche Beratung im Einzelfall ist uns leider nicht erlaubt. Am besten ist es wohl, wenn Sie sich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Dort kann Ihnen ganz individuell geholfen werden. Alles Gute für Sie!
      Herzliche Grüße
      Mario Haitzer

  • Dieser Beitrag zeigt gut, was zur Wohnfläche gehört und was nicht. Gut zu wissen, dass dabei Keller und Balkon nur anteilig gezählt werden. Ich recherchiere zu dem Thema, da wir auch bald unsere Immobilie vermessen lassen wollen.

  • Guten Tag,
    mein Schlafzimmer unter dem Dach ist laut Bauplan als Hobbyraum bezeichnet. Muss dieser besonders ausgezeichnet sein, damit die Fläche als Wohnfläche vermietet werden darf? Oder ist das so nicht erkenntlich?
    Vielen Dank.
    M. f. G.

    • Liebe Frau S.,
      vielen Dank für Ihre sehr interessante Frage! Diese Thematik taucht sehr, sehr häufig auf.
      Die Raumbezeichnung „Hobbyraum“ wird oft im Bauplan/Grundriss im Dachgeschoss oder im Keller verwendet. Damit handelt es sich NICHT um Wohnfläche. In der Baugenehmigung bzw. in der AB (=Abgeschlossenheitsbescheinigung) steht dann dazu analog: „Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume“.
      Es gibt unterschiedliche Gründe, warum der Bauherr sich für einen Hobbyraum entschieden hat. Meistens sind es entweder Kostengründe (für Wohnraum existieren höhere Auflagen) oder es ist baurechtlich nicht erlaubt. Z.B. weil bereits Flächengrenzen erreicht wurden.

      Nur ein mögliches Szenario (von vielen): Stellen Sie sich vor, es wird ein Hobbyraum als Wohnfläche vermietet oder verkauft und der Mieter oder Käufer richtet das dann z.B. als Schlafzimmer ein und nutzt es auch entsprechend. Dann kommt es nun zu einem Brand mit Personenschaden. Evtl. sogar mit Todesfolge. Im Laufe der anschließenden Untersuchungen/Ermittlungen stellt sich dann heraus, dass die Brandschutzvorschriften nicht eingehalten wurden (z.B. fehlende Fluchtwege, fehlender Rauchabzug etc.) und der Raum gar nicht als Wohnraum hätte genutzt werden dürfen. Oh je, oh je…

      Also: Wohnraum ist nur dann Wohnraum, wenn eine entsprechende Genehmigung dafür vorliegt.
      Insoweit zählt der Hobbyraum nicht zur Wohnfläche, sondern zur Nutzfläche. Selbstverständlich hat die Nutzfläche auch einen Wert. Wie hoch dieser ist, richtet sich nach den jeweiligen örtlichen Gegebenheiten und der tatsächlichen Nutzbarkeit. Oft ist es sogar so, dass eine Immobilie nur durch die zusätzliche Nutzfläche für Mietende oder Kaufende erst interessant wird. Noch Fragen? Her damit!
      Herzliche Grüße, Mario Haitzer

      PS: Wir freuen uns über Ihre Bewertung unter http://www.google.rimaldi.de

  • Wir haben ein Dusch-Bad im Keller.
    Der Raum verfügt über ein Fenster, das zu einem Lichtschacht führt.
    Insbesamt liegt der Raum unter dem Niveau des umgebenden Geländes.
    Ist dieses Bad dann Wohn- oder Nutzraum?

    • Liebe Frau Hohl,
      vielen Dank für Ihre Frage! Aus unserer Sicht handelt es sich bei der geschilderten Situation nicht um Wohnfläche, sondern um Nutzfläche.
      Herzliche Grüße, Mario Haitzer

  • ich habe eine etw mit einem balkon und einer dachterrasse.an der dachterrasse habe ich nur ein sondernutzungsrecht.für die neue grundsteuer wird der balkon zu 25% zur wohnfläche gerechnet.gilt dies auch für die terrasse im sondernutzungrecht oder ist diese bereits im mieteigentumsanteil enthalten? also wohnfläche plus 25% des balkons aber ohne zurechnung der terrasse mit 25% ? oder muss die terrasse der wohnfläche zugerechnet werden ?

    • Lieber Herr Grossmann,
      vielen Dank für Ihre sehr interessante Frage! Gerne beantworten wir Ihnen diese wie folgt:
      Der Grundsteuer unterliegt im Falle des Wohnungseigentums nur das Sondereigentum (§ 2 Nr. 1 GrStG iVm § 233 Abs. 1 Nr. 3 BewG, § 244 Abs. 1, 3 Nr. 3 BewG). Damit zählt die Terrasse, welche im Gemeinschaftseigentum steht, nicht bei der Ermittlung der Wohnfläche mit, auch wenn daran einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist. Allerdings kann dieser Umstand bei der Wertfeststellung durch das Finanzamt und letztlich bei der Grundsteuererhebung berücksichtigt werden.
      Herzliche Grüße, Mario Haitzer

  • Hallo,

    meine Recherche zum aktuellen Thema Grundsteuer und Wohnflächen-Angabe hat mich auf diese Seite hier gelenkt. Unser Keller hat durchgehend eine Deckenhöhe von unter 2,30m, wir haben dort aber 3 Räume, die als Büro/Hobbyräume genutzt werden, 1 Bad, 1 Waschküche und 1 Heizungsraum und den großen Flur mit Einbauschränken zur Lagerung. Im Bauplan sind die Räume im Keller nur mit „Keller1“ bis „Keller6“ beschriftet.

    Nach den Informationen, die ich bisher gesammelt habe, kann ich also den ganzen Keller als Fläche guten Gewissens weglassen?

    Dazu ist noch zu sagen, dass wir das Haus letztes Jahr auf uns überschrieben bekommen haben, jedoch mit lebenslangem Wohnrecht für die Schwiegereltern, dort haben wir allerdings beim Notar angeben müssen, welche Räume für uns ausgeschrieben sind, und in welchen Räumen sie „Wohnrecht“ haben. Auch für die Kellerräume. Sind diese dann in dem Fall doch als Wohnraum zu behandeln?

    • Lieber Herr Göbeler,
      vielen Dank für Ihre Frage! Laut Wohnflächenverordnung (WoFlV §2 3.Absatz, Ziffer 1a) gehören Kellerräume NICHT zur Wohnfläche. Die Bezeichnung „Keller“ in Bauplänen bezeichnet diese Räume eindeutig. Da ändert auch ein vorhandenes Wohnungsrecht nichts daran.
      Herzliche Grüße, Mario Haitzer

  • Hallo Herr Haitzer,

    An unserem Haus befindet sich an der linken Seite ein kleiner Saalanbau.
    Man kann sowohl vom Haus als auch von Außen den Saal betreten.
    Früher wurden dort Meetings und Tanzveranstaltungen durchgeführt.
    Zur Zeit verwende ich den Anbau als Abstellkammer (Stühle, Tische etc.)
    Muss ich das zur Wohnfläche angeben und wenn ja zur Hälfte (Wintergarten) oder ganz?

    Viele Grüße
    Egon Wagner

    • Lieber Herr Wagner,
      besten Dank für Ihre Frage. Generell ist es sehr schwierig eine Ferndiagnose zu erstellen, ohne die örtlichen Gegebenheiten zu kennen. Gerade wenn es Sonderfälle sind. Handelt es sich denn um ein Ein- oder Mehrfamilien(wohn)haus oder um einen Gewerbebau? Die Art der aktuellen Nutzung lässt leider keinen Schluss zu, um welche Fläche es sich vorliegend wirklich handelt. War/ist die beschriebene gewerbliche Nutzung in Ihrem Gebiet überhaupt erlaubt (nach Baunutzungsverordnung; Flächennutzungs- oder Bebauungsplan)? Als was wurde der Anbau baurechtlich genehmigt? Bitte sehen Sie in der Baugenehmigung nach, dort sollten Sie fündig werden.
      Im Übrigen ist ein beheizbarer Wintergarten mit 100 % als Wohnfläche zu berücksichtigen, ein unbeheizbarer Wintergarten mit nur 50 % der Grundfläche.
      Herzliche Grüße, Mario Haitzer

      • Hallo Herr Haitzer,

        Danke für Ihr Feedback. Das Einfamilienhaus wurde ursprünglich auch Gewerblich genutzt (Tanzsaal).
        Der Anbau wurde auch baurechtlich genehmigt. Das Haus wurde aber nach
        dem Kauf umgebaut und als reines Einfamilienhaus eingetragen.
        Zur Zeit verwende ich den Saal Anbau als Abstellkammer (Stühle, Tische etc.)
        Im Saal sind Heizungen verbaut. Da ich den Anbau aber lediglich als Abstellkammer
        verwende habe ich den Saal im Heizungskeller vom Heizungsnetz genommen.
        Bedeutet das ich 50 % der Grundfläche berechnen kann oder
        sind durch die Heizkörper im Saal eine 100 % Wohnfläche zu berücksichtigen?

        Viele Grüße
        Egon Wagner

        • Lieber Herr Wagner,
          besten Dank für Ihren weiteren Ausführungen. Wenn ich das richtig verstehe, ist die Nutzungsänderung behördlich genehmigt. Insoweit sollte der Raum gemäß der Wohnflächenverordnung mit 100 % als Wohnfläche berücksichtigt werden. Dass der Raum aktuell anders genutzt wird, spielt dabei keine Rolle. Ansonsten wäre der Willkür ja Tür und Tor geöffnet. Wenn z.B. die Kinder ausziehen und die dann ehemaligen Kinderzimmer nicht mehr beheizt werden und als Abstellraum genutzt werden, sind diese Räume dennoch weiterhin Wohnfläche. Oder anders herum: Wie würde die Fläche denn bezeichnet werden, wenn das Haus verkauft werden würde? Wahrscheinlich doch als „wertvolle“ Wohnfläche.
          Herzliche Grüße, Mario Haitzer

  • Hallo,
    Ich habe eine besondere Lage.
    Mein Haus befindet sich in einem Hochwassergebiet und wurde damals schon unter diesen Auflagen gebaut.
    Das Erdgeschoss darf nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Gewohnt wird bei uns im ersten Stock und ausgebautem Dachgeschoss.
    Im Erdgeschoss befinden sich bei uns Räume mit folgender Nutzung:
    1. kl. Hobbywerkstatt
    2. Doppelgarage
    3. Sauna
    4. Raum mit Kühltruhen
    5. kl Raum mit Toilette, Waschmaschine und Trockner
    6. Abstellraum
    7. Privatbüro (+ 50% Hobbybereich)
    8. Heizraum

    Was liegt hier vor für die Grundsteuerberechnung?
    Danke und Grüße

    • Hallo Herr Wagmann,
      vielen Dank für Ihre Frage, die Sie eigentlich schon selbst beantwortet haben. Wenn das EG nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, ist es auch keine Wohnfläche. Es handelt sich um Nutzfläche. Heizraum bleibt außen vor, ebenso die Garage, wenn diese unter 50m² liegt.
      Herzliche Grüße und einen entspannten Sonntag, Mario Haitzer
      Übrigens: Wir freuen uns sehr auf Ihre Google-Rezension unter http://www.google.rimaldi.de – DANKE!

  • Hallo,
    bei unserem Reihenmittelhaus haben wir einen Hobbyraum in Wohnraumqualität , der zur Hälfte als Wohnfläche berechnet wurde, gekauft. Wir sind also davon ausgegangen, dass dieser Raum auch mit Parkett ausgestattet wird.
    Im Exposée steht: „Der Keller wird als Wohnkeller ausgeführt. Der grosse Hobbyraum wird in Wohnraumqualität ausgestattet“. In der Baubeschreibung steht: „sämtliche Wohnräume (inklusive Kellergeschoss) …erhalten einen Wandfeinputz geglättet.und „alle Wohn- und Schlafräume…erhalten hochwertige Parkettböden … alle Untergeschossräume, Technikraum und Keller erhalten einen Bodenanstrich.
    Der GÜ behauptet nun, er müsse diesen Raum nur mit einem Anstrich versehen, wie alle übrigen Kellerräume und die Stahlbetontreppe, die in diesen Raum führt auch nur „Natur“ belassen.
    Wir sind der Auffassung, er muss ihn mit Parkett ausstatten.

    Was stimmt? Herzlichen Dank für Ihre Hilfe,

    Angelina

    • Liebe Angelina,
      vielen Dank für Ihre Frage. Mit dem Thema Wohnfläche hat diese jedoch nicht wirklich was zu tun. Es handelt sich um eine rechtliche Frage, die wir Ihnen leider nicht beantworten dürfen. Insoweit empfehlen wir Ihnen, wenn Sie mit dem GÜ nicht weiterkommen sollten, unverzüglich fachanwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.
      Herzliche Grüße, Mario Haitzer

  • Hallo,
    wir haben ein Reihenmittelhaus in Thüringen. als wir das Haus vor über 20 Jahren gekauft haben, haben wir dies grundhaft saniert und ausgebaut. Unter anderem den Keller (Deckenhöhe ca.2.15m) und das Dachgeschoss mit kompletter Dachschräge rechts und links als Kinderzimmer.
    In den alten Grundrisszeichnungen ist der der Keller als Keller und Waschküche angegeben und das Dachgeschoss als Trockenboden. Ich denke gem. Wohnflächenverordnung für die Grundsteuer ist der Keller raus. Wie aber sieht es mit dem ausgebauten Dachboden (Trockenboden) aus? Zählt dieser zur Wohnfläche dazu?
    Hinzu kommt jetzt noch das dieser Raum durch den Auszug des Kindes nicht mehr regelmäßig genutzt wird.
    Vielen Dank für Ihre Antwort

    • Liebe/r S. Reichardt,
      besten Dank für Ihre Frage! Wenn der Keller und das (ausgebaute) Dachgeschoss nicht als Wohnraum genehmigt wurden, handelt es sich nicht um Wohnfläche. Auf die tatsächliche (evtl. widerrechtliche) Nutzung kommt es nicht an.
      Bei behördlichen Genehmigungen wird u.a. geprüft, ob die (landes-)baurechtlichen Voraussetzungen dafür überhaupt gegeben sind. Raumhöhen? Belichtung? Statik? Sind die Brandschutzauflagen eingehalten? Gibt es durch die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum neue Anforderungen, z.B. notwendige weitere KFZ-Stellplätze etc.
      Herzliche Grüße, Mario Haitzer

  • Hallo Herr Haitzer,
    in unserer Dachgeschosswohnung (denkmalgeschütztes Wohnhaus) ist der größte Raum (über 20 m²) ohne Fenster. Ein Fenstereinbau ist aus Denkmalschutzgründen nicht möglich. Der Raum kann für normale Wohnzwecke (Wohnen, Schlafen, Kinder,…) nicht genutzt werden.
    Ist dieser Raum für die Grundsteuer als Abstellraum in der Wohnung zu betrachten (riesig!) oder als Bodenraum, welcher für die Grundsteuer keine Rolle spielt?
    Freundliche Grüße

    • Lieber Herr I.,
      vielen Dank für die interessante Frage! Als erstes denkt man ja gleich: Kein Fenster, keine Wohnfläche. Aber so einfach ist es wohl nicht. Es gibt ja auch oft innenliegende Bäder ohne Fenster, die selbstverständlich mit zur Wohnfläche zählen.
      Auch wenn keine Fenster vorhanden sind, könnte es vorliegend Wohnfläche sein. In einem Schlafzimmer benötigt man ja auch nicht unbedingt Fenster. Dann muss man wenigstens nicht verdunkeln😉.
      Wie ist denn der angesprochene Raum baurechtlich bezeichnet? Beziehen sich die 20m² auf eine Fläche mit einer Raumhöhe von über 2 Meter? Genügt der Raum den Anforderungen des Bauordnungsrechts in Ihrem Bundesland? Wenn keine eindeutige Zuordnung an Hand vorhandener Unterlagen gemacht werden kann, muss wohl die tatsächliche Nutzbarkeit abgewägt werden. Insoweit würden wir dann die Fläche als Nutzfläche bezeichnen.
      Wir hoffen sehr, dass Ihnen das weiterhilft. Die einzelnen Bundesländer gehen ja unterschiedliche Wege bei der Berechnung der Grundsteuer. Evtl. gibt es bei Ihnen auch die Möglichkeit dort anzufragen. Herzliche Grüße, Mario Haitzer
      Übrigens: Wir freuen uns sehr auf Ihre Google-Rezension unter http://www.google.rimaldi.de – DANKE!

  • Hallo ich habe in einem Mehrfamilienhaus eine Wohnung erworben. Zusätzlich zur Wohnung habe ich noch einen eigene Teileinheit erworben 1/1000, die in der Teilungserklärung als Hobbyraum aufgelistet ist. Es handelt sich dabei aber DeFacto um einen gewöhlichen Gewölbekeller, der die gleiche Beschaffenheit wie alle anderen Kellereinheiten hat. Muss ich für diese Teileinheit Grundsteuer bezahlen?

    Freundliche Grüße

    • Lieber Herr W.,
      besten Dank für Ihre spannende Frage! So wie Sie das schildern, ist es eine eigene rechtliche Einheit, die sogar ein eigenes Grundbuchblatt haben dürfte. Insoweit ist es auch Grundbesitz, der den Besteuerungsregelungen unterliegt.
      Herzliche Grüße und entspanntes Wochenende, Mario Haitzer

  • Guten Tag Herr Haitzer,

    es geht um mehrere ganz normal zu Wohnzwecken genutzte Zimmer mit einer Deckenhöhe von ca. 2,07 m im Dachgeschoss unseres Einfamilienhauses aus ca. 1920, in welchem in den 80ern ein Anbau erfolgt ist. Beim Bauamt gibt es nur Anbau-Unterlagen, aus welchen eine Gesamt-Berechnung hervor geht, nach welcher die Zimmer in die Wohnfläche einfließen. Auf der anderen Seite gibt es eine Anbau-Baugenehmigung, nach welcher „die im Dach geplanten Aufenthaltsräume eine Mindesthöhe von 2,30 m über mind. 2/3 der Grundfläche haben sollen. Wir sind daher verunsichert ob es sich bei den Zimmern nun um Wohn- oder Nutzfläche handelt.

    Freundliche Grüße und besten Dank!

    Tobias

    • Lieber Tobias,
      vielen Dank für die Frage!
      Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) §4, Satz 1 sind Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig anzurechnen. Da obendrein die Anbau-Unterlagen des Bauamts von Wohnfläche ausgehen, ist es wohl Wohnfläche.
      Herzliche Grüße und ein tolles Wochenende! Mario Haitzer
      Übrigens: Wir freuen uns sehr auf Ihre Google-Rezension unter http://www.google.rimaldi.de – DANKE!

      • Vielen Dank Herr Haitzer!

        Nun ist so, dass Räume im Dachgeschoss über Schrägen verfügen, welche von der Höhe unter 2 m liegen. Da wir gerne das Haus verkaufen möchten sind wir nun unsicher, was wir als Wohnfläche angeben, denn in der Berechnung aus den Anbauplänen (inkl. Bestand) wurden offenbar weder Deckenhöhe noch Schrägen berücksichtigt, sondern die ganze Fläche von Wand zu Wand. Haben Sie hier einen Vorschlag/ eine Idee?

        Freundliche Grüße und besten Dank!

        Tobias

        • Lieber Tobias,
          da helfen wir gerne weiter! Flächen zwischen 1m und 2m zählen mit 50 Prozent zur Wohnfläche, Flächen unter 1m gar nicht.

          Zwecks des geplanten Verkaufs lege ich Ihnen sehr ans Herz, sich an eine/n qualifizierte/n Makler*in zu wenden. Woran erkennt man die Qualifikation? Unter anderem daran,

          – dass viele, viele positive (aktuelle) Bewertungen bzw. Referenzen vorhanden sind.
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          – Viele Jahre (Jahrzehnte) Berufserfahrung,
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          – ein ansprechendes Exposé mit Fotos von einem Profifotografen und
          – mit einer zielgruppengerechten Ansprache an die mögliche Käufergruppe.
          – Gezeichnete Grundrisse mit korrekten Maßen ;-),
          – Aufbereitung aller erforderlichen (kaufrelevanten) Unterlagen,
          – virtuelle 360-Grad-Besichtigung,
          – evtl. Drohnenaufnahmen,
          – Beratung bei evtl. Reparaturarbeiten und
          – Homestyling bzw. Homestaging.
          – Vorhandensein von über 1.000 vorgemerkten Kauf-Interessent*innen
          – Eine Mitgliedschaft beim ivd (=größter-Makler- und Sachverständigenverband Deutschlands). Neben der erforderlichen Fachkenntnis ist dort auch eine ausreichende Vermögensschadenhaftpflichtversicherung vorgeschrieben.
          – Veröffentlichung in vielen einschlägigen Portalen
          – hervorragende Erreichbarkeit für die Kaufinteressen*innen, (auch an Wochenenden und Feiertagen.
          – Professionelle Durchführung von Einzel-Besichtigungen
          – Dokumentation sämtliche Aktivitäten
          – Erfahrene Verhandlungsführung zwischen Kaufenden und Verkaufenden
          – Bonitätsprüfung von Kaufenden
          – Kaufvertragsvorbereitung in Zusammenarbeit mit einem Notariat
          – Begleitung zur notariellen Beurkundung
          – Durchführung der Objektübergabe mit Abnahmeprotokoll
          Last but not least: Sympathie, Herzlichkeit und Empathie!

          Herzliche Grüße und einen schönen 1. Advent! Mario Haitzer
          Übrigens: Wir freuen uns sehr auf Ihre Google-Rezension unter http://www.google.rimaldi.de – DANKE!

          • Vielen Dank Herr Haitzer!

            Und wie würden Sie jetzt offiziell damit umgehen/ dabei vorgehen? Denn lt. Berechnung sind auch die Flächen unterhalb der 2m vollständig in der Wohnfläche enthalten.

            Freundliche Grüße und besten Dank!

            Tobias

          • Lieber Tobias,
            besten Dank für’s Nachhaken!
            Wie bereits geschrieben: Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) §4, Ziffer 2 sind Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern zur Hälfte anzurechnen.
            Herzliche Grüße, Mario Haitzer
            Übrigens: Wir freuen uns sehr auf Ihre Google-Rezension unter http://www.google.rimaldi.de – DANKE!

  • Guten Abend,
    bezüglich der Grundsteuer habe ich folgende Frage:
    In unserem Haus befindet sich über der Doppelgarage (mit Satteldach) ein großer Raum, der mit dem eigentlichen Wohnhaus im 1. Obergeschoss durch ein paar Stufen verbunden ist. Der Raum ist ausgebaut und diente auch zeitweise als Kinderzimmer bzw. Spielzimmer (es sind Heizkörper und auf einer Seite auch Fenster vorhanden).
    Zusätzlich zu diesen normalen Fenstern befindet sich auf der Giebelseite, die unmittelbar an das Nachbargrundstück grenzt, nur ein Glasbausteinfenster. Das liegt wohl daran, dass genau hier die Grundstücksgrenze verläuft und daher ein normales Glasfenster nicht erlaubt war.
    Nun überlege ich, wie ich diesen Raum bei der Grundsteuererklärung behandeln soll. Im Bauplan steht hier nur „Speicher“.
    Vielen Dank im Voraus für Ihre Einschätzung.
    MfG Claudia

    • Liebe Claudia,
      vielen Dank für die Frage!
      Man kann hier durchaus die Meinung vertreten, dass es sich bei dem vorliegenden Raum nicht um Wohnfläche handelt, da er im Bauplan als Speicher gekennzeichnet ist.
      Herzliche Grüße, Mario Haitzer
      Übrigens: Wir freuen uns sehr auf Ihre Google-Rezension unter http://www.google.rimaldi.de – DANKE!

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