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Vermessung einer Dachgeschoss-Wohnung mit Dachschraegen

Was zählt zur Wohnfläche? Keller? Hobbyraum?

Geschrieben am . Veröffentlicht in Immobilien-Ratgeber, Mietvertrag und Co., Rechtliches.

(von Mario Haitzer, Gründer und CEO von rimaldi – Die Immobilienprofis)

Darf’s ein bisschen mehr sein?

Nein, Sie stehen nicht an der Wursttheke bei Ihrem Lieblingsmetzger. Es geht dabei auch nicht um Gefühle oder Empfindlichkeiten. Vielmehr handelt es sich um eine gesetzlich klar definierte, leicht kontrollierbare Sache: Die Wohnfläche.

„Bei 98 Prozent der angebotenen Immobilien, ganz gleich ob Haus oder Wohnung, stimmt die angegebene Wohnfläche nicht“ berichtet Claudia Arzberger, Immobilienmaklerin aus Bad Aibling. „Und fast immer zu Ungunsten des Käufers oder Mieters.“ Nun könnte man sagen, was soll’s, dann stimmt die Wohnfläche halt nicht. Aus Verkäufer- oder Vermietersicht kann man diese Einstellung ja noch nachvollziehen. Man muss ja kein Pedant oder Erbsenzähler sein. Käufer oder Mieter sehen das naturgemäß jedoch anders. Denn es geht um Geld. Um viel Geld. „Fehlen“ z.B. bei einer 75 m²-Wohnung 3 m² sprechen wir im Münchner Umland schnell von 15.000 €! In Top-Lagen in München sind es dann schon weit über 50.000 €! Also richtig viel Geld.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Eines gleich vorab: Den Begriff Wohnfläche gibt es weder in der DIN 283 noch in der DIN 277 (aktuelle Fassung 01/2016). Die Rede ist hier u.a. von Grundfläche oder Nutzfläche. DIN-Normen haben zudem keinen Rechtscharakter. Mit anderen Worten: Die DIN-Normen sind nicht Gesetz.

Welche Grundlagen gibt es für die Flächenberechnung:

  • DIN 283 Teil 1 und Teil 2, 03/1951, zurückgezogen 10/1983
  • Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), gültig bis 31.12.2003
  • Wohnflächenverordnung (WoFlV), gültig seit 01.01.2004
  • DIN 277, Teil 1 (2016) und Teil 2 (2015). Wird in erster Linie für die Baukostenkalkulation verwendet.
  • Berechnung der Brutto-Grundfläche nach den Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006). In Verbindung mit der Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 05.09.2012, Ziffer 4.1.1.4.
  • Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR)

Genug der Verwirrung! An dieser Stelle könnten wir außerdem noch die ganzen Gerichtsurteile auflisten, die sich mit der Wohnfläche beschäftigen. Das hilft aber auch nicht wirklich weiter. Warum? Weil jeder Fall anders gelagert ist. Keiner gleicht dem anderem. Zudem greifen auch noch weitere Gesetze und Regelungen in die Sache ein. Was es nochmal undurchsichtiger macht. Je tiefer man in die Welt der Wohnflächenberechnung eindringt, desto mehr wird man verunsichert. Dann ist es nur noch eine Frage der Zeit, bis man resigniert aufgibt.

Die 7 wichtigsten Antworten zur Wohnflächenberechnung

Deshalb beschäftigen wir uns an dieser Stelle mit den sieben häufigsten Fragen (FAQ).

1. Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Generell: Nein. Zumindest nach der (WFlV). Denn dort heißt es unter § 2, Abs. 3: Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume: […] Zubehörräume, insbesondere: a) Kellerräume […]. Das gilt auch für toll ausgebaute, beheizbare Hobbyräume!

Es gibt zwar viele Meinungen, die hier 50 % der Grundfläche als Wohnfläche ansetzen. Der BGH hat sogar einen Hobbyraum zu 100 % Wohnfläche „verurteilt“ (BGH VIII ZR 231/06 vom 23.05.2007). Geprüft wurde im Verfahren jedoch nicht die Bayerische Bauordnung (BayBO). Der Kläger hatte es erstinstanzlich versäumt, auf die Bestimmungen der BayBO hinzuweisen. Dadurch wurde die Behauptung, dass der Hobbyraum baurechtlich nicht als Wohnraum nutzbar sei, als verspätet zurückgewiesen.

Wohnraum im Keller ist aber möglich! Ein wichtiges Indiz dafür ist, wenn im genehmigten Bauplan die jeweiligen Räume nicht mit „Keller“ oder „Hobbyraum“ bezeichnet sind, sondern mit z.B. „Wohnen“, Schlafen“ oder „Kind“. Im Grunde geht es darum, ob die Räume im Keller als Wohnräume genehmigt wurden. U.a. müssen folgende Voraussetzungen nach dem BayBO erfüllt sein. Die Räume müssen

  • eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m haben, jedoch nicht bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 (siehe Art. 45, Abs. 1 BayBO).
  • ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können (siehe Art. 45, Abs. 2 BayBO). Ausgenommen davon sind u.a. Sport-, Spiel-, Werk- und ähnliche Räume (siehe Art. 45, Abs. 3 BayBO).
  • Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raums einschließlich der Netto-Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben (siehe Art. 45, Abs. 2 BayBO).

Sollen die Kellerräume offiziell als Wohnräume genutzt werden, muss eine Nutzungsänderung bei den örtlichen Behörden beantragt werden.

2. Wie berechne ich die Wohnfläche von Balkon, Loggia oder Terrasse?

Laut Wohnflächenverordnung in der Regel zu 25 % der Grundfläche. Höchstens jedoch bis zur Hälfte der Grundfläche. D.h. aber nicht, dass man automatisch 50 % der Grundfläche ansetzen kann! Hier kommt es u.a. auf die Nutzungsmöglichkeit an. Ein nach allen Seiten (Wände und Decke) umschlossener, nicht beheizbarer Wintergarten wird mit 50 % der Grundfläche berücksichtigt. Ist also Ihr Balkon, Ihre Loggia oder Ihre Terrasse mit diesem Wintergarten vergleichbar? Meistens nicht! Also bleiben Sie lieber bei den 25 %.

3. Wohnfläche im Dachgeschoss: So wird richtig gemessen.

Für das Vermessen einer Dachgeschoss-Wohnung sollte man geübt sein.
Und die richtigen Hilfsmittel parat haben.

Wenn Sie keinen Lasermesser zur Hand haben, klappt das auch mit zwei einfachen Zollstöcken (Meterstab). Klappen Sie einen Zollstock auf einen Meter aus. Stellen Sie in dort auf den Boden, wo dieser genau bis zur Dachschräge reicht. Alle schrägen Flächen außerhalb, die niedriger als dieser Meter sind, werden nicht berücksichtigt. Flächen zwischen 1 Meter und 2 Metern werden zur Hälfte, also mit 50 % gewertet. Alle Flächen über 2 Meter sind voll anzurechnen, also zu 100 %.

Gleiches gilt übrigens auch für alle Flächen unterhalb von Treppen!

4. Zählen Tür-, Fenster- und Wandnischen zur Wohnfläche?

Wenn die Nischen nicht bis zum Boden reichen, zählen diese nicht. Reichen sie bis zum Boden, müssen diese mindestens 13 Zentimeter tief sein, damit diese Berücksichtigung bei der Wohnfläche finden.

5. Treppen

Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätze zählen nicht zur Wohnfläche.

6. Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Säulen

Diese werden von der Wohnfläche abgezogen, wenn diese höher als 1,5 Meter sind und ihre Grundfläche über 0,1 m² beträgt.

7. Einbaumöbel, Fuß-, Sockelleisten

Einbaumöbel, Fuß- bzw. Sockelleisten zählen mit ihrer Grundfläche zur Wohnfläche.

Fazit: Es kommt nicht nur auf die Wohnfläche an! Käufer und Mieter freuen sich auch über Nutzfläche! Sei es im Keller, in der Tiefgarage, im Garten oder im Dachboden. Auch Sondernutzungsrechte sind sehr beliebt und werten jede Immobilie auf.

Hilfe, die Wohnfläche in meinem Mietvertrag stimmt nicht!

Haben Sie nachgemessen und Sie kommen auf andere Zahlen als im Mietvertrag festgeschrieben sind? Dann prüfen Sie folgendes:

  • Ist im Mietvertrag festgehalten, welche Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche vereinbart wurde? Z.B. nach Zweiter Berechnungsverordnung, nach der Wohnflächenverordnung oder nach DIN? Das ist sicher in den wenigsten Verträgen der Fall. Dann gehen die Gerichte überwiegend von den ortsüblichen Gepflogenheiten aus. Meist läuft das auf die zweite Berechnungsverordnung raus (bei bis 31.12.2003 geschlossenen Mietverträgen). Wurde der Mietvertrag erst nach dem 01.01.2004 abgeschlossen, wird die Wohnflächenverordnung herangezogen.
  • Weist die von Ihnen gemessene Fläche um mehr als 10 Prozent von der schriftlich vereinbarten Wohnfläche ab? Nur wenn das zutrifft, können Sie die von Ihnen zu viel bezahlte Miete zurückverlangen. Liegt die Differenz unter 10 Prozent, können Sie leider offiziell nichts machen. Ein Dialog mit dem Vermieter ist es dennoch auf alle Fälle Wert! Vielleicht haben Sie ja einen einsichtigen Vermieter, der von der falschen Wohnfläche gar nichts wusste? Also: Sprechen Sie Ihren Vermieter einfach an – Sie können nur gewinnen!
  • Bei den Nebenkosten spielt die 10-Prozent-Grenze jedoch keine Rolle! Die Berechnung der Nebenkosten erfolgt generell nach der tatsächlichen Wohnfläche. Die Flächenangabe im Mietvertrag können Sie dabei vergessen. Aber Vorsicht: Sollte die Wohnfläche in der Realität größer sein, als im Mietvertrag vereinbart, hat der Vermieter das Recht, die Berechnungsgrundlage der Nebenkosten nach oben anpassen. (BGH VIII ZR 220/17 vom 30.05.2018)

Hier kommt es jedoch immer auf den Einzelfall an! Es gibt z.B. auch Mietverträge mit einer speziellen Klausel, dass die angegebenen Quadratmeter keine Grundlage zur Berechnung der Miethöhe darstellen. Um hier auf der sicheren Seite zu sein, sprechen Sie lieber mit einem Fachanwalt. Wir können Ihnen gerne einen kompetenten Rechtsanwalt empfehlen.

Hinweis
Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Bitte klären Sie Sachverhalte im konkreten Einzelfall mit Ihrem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater. Alle Angaben sind nach bestem Wissen erfolgt, jedoch ohne Gewähr.

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