Provisionsfrei für Verkäufer!

Himmel oder Hölle?

Manch ein Immobilienmakler wirbt mit dem Hinweis der Provisionsfreiheit für Verkäufer. Aber was bedeutet das eigentlich? Arbeitet der Makler also umsonst? Spart sich der Immobilieneigentümer dadurch Geld? Welche Vor- und Nachteile hat der Eigentümer?

Vertrauensvoller Makler – und dann provisionsfrei?

Ein seriöser Makler kann seine Dienstleistung der Vermarktung einer Immobilie nicht kostenfrei anbieten. Doch das versteht sicher jeder vernünftige Mensch. Denn die professionelle Vermarktung einer Immobilie erfordert neben viel Zeit und Geld auch ein umfangreiches Fachwissen. Wenn also der Verkäufer schon nichts zu bezahlen hat, muss wohl der Käufer zur Kasse gebeten werden. Der zahlt dann die sogenannte Käufer-Provision, auch Außen-Provision genannt. Je nach Region liegt diese in Deutschland zwischen 3 % und 6 %. Jeweils zzgl. der gesetzlichen MwSt. von derzeit 19 %. Generell gilt jedoch, dass die Makler-Provision frei verhandelbar ist. Daher kann die Frage nach der Höhe der Makler-Provision nie pauschal beantwortet werden.

Für die Immobilienverkäufer, die den höchsten Netto-Erlös für ihre Immobilie erzielen wollen, lautet die Frage also nicht: „Wie hoch ist die Makler-Provision?“, sondern „Wie viel Geld habe ich nach dem Verkauf meiner Immobilie auf meinem Konto übrig?“

Es ist nämlich völlig egal, ob der Verkäufer eine Maklerprovision bezahlen muss. Denn wichtig ist alleine, dass durch das Engagement des Maklers unter dem Strich mehr Geld auf das Verkäufer-Konto fließt.

Claudia Arzberger, erfolgreiche Immobilienmaklerin aus Bad Aibling, formuliert das so:

„Wollen Sie lieber den besten Makler oder den billigsten?“

Die rechtliche Situation

Ein elementarer und überaus wichtiger Punkt wird in der Diskussion um die „Provisionsfreiheit für Verkäufer“ jedoch meistens vergessen oder verschwiegen: „Wer zahlt, schafft an!“ oder „Wes Brot ich ess, des Lied ich sing“. Denn diese Volksweisheiten haben einen sehr ernsten, rechtlichen Hintergrund. Und dieser hat es durchaus in sich. Der Makler ist nämlich nur demjenigen gegenüber rechtlich verpflichtet (sogenannte Makler-Pflichten), mit dem er einen Maklervertrag geschlossen hat.

Hier ein paar Fall-Beispiele:

Fall 1) Der Makler erhält von BEIDEN Vertragsparteien Provision (Makler-Courtage):

Wie soll der Makler nun bei Preisverhandlungen die Interessen vom Verkäufer UND vom Käufer am besten vertreten? Gerade dann, wenn der Verkäufer einen möglichst hohen Preis haben möchte und der Käufer die Immobilie zu einen möglichst niedrigen Preis erwerben will, ist das eine nicht zu lösende Aufgabe. Darum hat wohl auch der Gesetzgeber die sogenannte Doppeltätigkeit des Maklers untersagt (vgl. § 654 BGB)?

Fall 2) Der Makler erhält NUR vom Käufer eine Makler-Provision (Provisionsfrei für Verkäufer):

Der Makler steht ausschließlich beim Käufer in der Pflicht. Alleine die Interessen des Käufers stehen somit im Vordergrund.  Anders ausgedrückt: Der Makler ist nur dem Käufer verpflichtet, da er ja nur von diesem bezahlt wird.

Fall 3) Der Makler erhält NUR vom Verkäufer eine Makler-Provision (Provisionsfrei für den Käufer):

Der Makler vertritt somit ausschließlich die Interessen des Verkäufers. Obendrein hat dieser Fall noch weitere Vorteile:

• Die Immobilie kann „Provisionsfrei für Käufer“ angeboten werden. Dadurch ist die Nachfrage deutlich höher.
• Der Käufer hat geringere „Nebenkosten“. Daher wird die Finanzierung einfacher.
• Preisverhandlungen treten hierdurch in den Hintergrund.

In welchem der drei oben genannten Fälle fühlen Sie sich am besten aufgehoben?

Schließlich steht es jedem Immobilien-Eigentümer ohnehin frei, seine Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Verkauf von Privat. Provisionsfrei für Käufer. Dies ist jedoch nur dem versierten Immobilienverkäufer anzuraten. Dem Verkäufer, der jede der folgenden Fragen mit einem eindeutigen „Ja“ beantworten kann:

1) Ich kann eine nachvollziehbare Bewertung meiner Immobilie erstellen.

2) Ich kenne den örtlichen Immobilienmarkt im Detail.

3) Ich weiß, welche vergleichbaren Immobilien zu welchem Preis verkauft wurden.

4) Ich bin mit der rechtlichen Situation bei Immobilienverkäufen vertraut, z.B. versteckte  oder offene Mängel, Dienstbarkeiten etc.

5) Ich weiß, worauf ich bei der Gestaltung eines Kaufvertrages aufpassen muss.

6) Im Umgang mit Interessenten bin ich sehr erfahren und weiß worauf es ankommt.

7) Ich bin in Preisverhandlungen bei Immobilienverkäufern sehr versiert.

8) Ich habe ausreichend Zeit und Geld für die professionelle Vermarktung.

Wenn Sie sich nicht hundertprozentig sicher sind, ob Sie sich thematisch, zeitlich und finanziell in der Lage sehen, Ihre Immobilie professionell zu vermarkten, dann sparen Sie sich Ihre wertvolle Zeit und vor allem Ihre Nerven.

Beauftragen Sie einen kompetenten, erfahrenen und ortskundigen Immobilienmakler.

Zu den Makler-Aufgaben zählen u.a.

• Marktrecherche und Marktanalyse
• Wertermittlung
• Erstellung professioneller Fotos und virtueller 360-Grad-Touren
• Erstellung eines hochwertigen Exposés
• Qualifizierung von Interessenten
• Verhandlungsführungen (zu Baumaßnahmen, Preis, Finanzierung etc.)
• Inserate in sämtlichen, einschlägigen Internet-Portalen
• Schriftliche Dokumentation aller Tätigkeiten

Aber wie erkennen Sie den richtig guten Makler?

• Langjährige, hauptberufliche und regionale Erfahrung?
• Steht ein Makler- und Büroteam zur Verfügung?
• Sehr gute Kundenbewertungen? Im Internet und persönlich?
• Sind handschriftliche Referenzschreiben vorhanden?
• Gibt er Ihnen eine schriftliche Leitungs-Garantie?
• Ist er Mitglied eines Fachverbandes?

„Ein Immobilienmakler, der dem Verkäufer keinen finanziellen Nutzen bringt, ist kein guter Makler!“ Mario Haitzer, Gründer und Vorstandsvorsitzender von rimaldi – Die Immobilienprofis

Hier finden Sie 10 Merkmale qualifizierter Immobilienmakler.

In einem unverbindlichen, ersten Gespräch können Sie den Makler kennenlernen und ihn entsprechend auf Herz und Nieren prüfen. Danach können Sie entscheiden, wie Sie weiter vorgehen wollen.

Aber Achtung: Nehmen Sie nicht den Makler, der Ihnen den höchsten Kaufpreis verspricht! Lassen Sie den Makler genau begründen – für Sie nachvollziehbar – wie er den Kaufpreis festgesetzt hat. Denn ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis kostet Sie viel Geld. Außerdem dauert der Verkauf sehr lange. Insoweit haben Sie davon nur Nachteile.

Wenn Sie selbst verkaufen wollen, finden Sie hier 10 Tipps aus unserer langjährigen Erfahrung.