Immobilienblase! Was ist dran an der drohenden Gefahr?

Ständig präsent: Der deutsche Immobilienmarkt ist stark geprägt von diesen Schlagwörtern. Preissteigerungen, Immobilienblase, drohender Kollaps, Bankenkrise etc. etc. Panikmache und Schwarzmalerei? Was ist wirklich dran an der drohenden Krise? Doch Experten sehen diese Bedrohung tatsächlich aufgrund der verschärften Lage am deutschen Immobilienmarkt auf uns zukommen. Jedoch ist überraschend, wo für die Experten diese Gefahr am größten ist.

Immobilienblase – wann müssen wir damit rechen?

Kurzum: Das Drohen einer Immobilienblase entsteht, wenn die Kaufpreise für Immobilien schneller steigen als die Mieten. Denn wenn sich die Immobilienpreise von den damit erzielbaren Einkommen entkoppeln, gelten diese Immobilien richtigerweise als überbewertet.

Gibt es Anzeichen?

Auf jeden Fall sehen tatsächlich die Fachleute in einigen Regionen Deutschlands Anzeichen dafür, dass eine solche Situation entsteht. Das ergab eine Analyse des Beratungshauses Empirica. Doch was hier überrascht: Sie sehen diese Anzeichen nicht in den deutschen Metropolen, sondern in einigen eher ländlichen Regionen und zudem in den mittelgroßen Städten. In den sieben größten deutschen Städten ist die Gefahr zwar „eher hoch“ oder „mäßig hoch“.

Als „mäßig“ bewertet wird tatsächlich die Gefahr im Landkreis München. ABER: Spiegel Online berichtet, dass beispielsweise die bayerischen Landkreise Unterallgäu und Schwandorf oder die Stadt Mühldorf am Inn als „kritisch“ eingestuft werden. Als Ursache hierfür sehen die Experten den Bau vieler Wohnungen in letzter Zeit.

Deutschland – kritische Gegenden

Genauso in anderen Teilen Deutschlands wie zum Beispiel dem Hohenlohekreis, dem Weimarer Land oder Salzgitter lautet die ernst zu nehmende Bewertung „kritisch“. Ebenfalls Stade und das Herzogtum Lauenburg in der Nähe von Hamburg gelten als „kritisch“, obwohl die Gefahr in Hamburg „nur“ als „eher hoch“ eingestuft wird. Des Weiteren  ist die Situation im Berliner Umland ähnlich. Auch wenn Berlin als „eher hoch“ bewertet wird, gilt zum Beispiel der Landkreis Teltow-Fläming als „kritisch“.

Ist eine Immobilienblase vorhersehbar?

Doch eine Preisblase beziehungsweise eine Immobilienblase vorhersagen kann die Analyse von Empirica mitunter nicht. Allerdings wurden in der Analyse Indikatoren untersucht, die auf eine Immobilienblase hindeuten, wenn bestimmte Werte überschritten werden. Dazu gehört zum Beispiel wie viele Wohnungen in einem Gebiet pro 1.000 Einwohner fertiggestellt werden und wie das Verhältnis von Finanzierbarkeit einer Eigentumswohnung zum regionalen Einkommen ist.

Kaufen statt Mieten? Ab wann rentiert sich das?

Besonders interessant: der Indikator des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses. Dieser zeigt an, wie oft eine Jahresmiete gezahlt werden muss, damit ein Immobilienerwerber wieder auf seine bezahlte Kaufpreissumme kommt. Folglich lässt sich messen, ob der Immobilienkauf lohnenswert war. Gut zu wissen: Laut Spiegel Online muss in den zwölf größten deutschen Städten durchschnittlich 33 Mal die Jahresmiete gezahlt werden. Laut Experten der Stiftung Warentest gilt das 25-fache der Jahresmiete als teuer.

In den sieben größten Städten deutschen Städten liegt die Gefahr einer Preisübertreibung bei 37 Prozent – so das Ergebnis der Empirica Analyse. Dementsprechend könnten die Immobilienpreise um diese 37 Prozent fallen,  wenn die Immobilienblase platzt. Das hätte sogar Auswirkungen auf schrumpfende Regionen – wie Spiegel Online schreibt –, wo die Immobilienpreise immer noch um acht Prozent fallen könnten.

Matthias Wandl, Immobilienmakler aus München: „Möchten Sie wissen, wie sich der Immobilienmarkt in Ihrer Region entwickelt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.„

Fazit: Folgerichtig stellen wir fest: Sobald sich Haushalte zunehmend verschulden müssen um eine Immobilienanschaffung zu finanzieren, steigt die Gefahr einer Immobilienblase. Was passiert also, wenn die Kredite nicht mehr bezahlt werden können, weil sich beispielsweise die Wirtschaftslage verschlechtert hat? Dann platzt sie! Und schon haben wir die gleichen Auswirkungen wie bei der Finanzkrise 2008.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.