Die Grundsteuerreform – alle Eigentümer aufpasst!

Was ist eigentlich die Grundsteuer?

Die Grundsteuer betrifft uns alle direkt oder indirekt – als Eigentümer:in oder als Mieter:in.

Sie ist eine Einnahme für die Gemeinde bzw. Stadt. D.h. damit ist es möglich Anschaffungen fürs Gemeinwohl zu machen. Beispielsweise die neue Kita im Ort, die neue Turnhalle für unsere Kinder oder wichtige Maßnahmen im Straßenbau.

Das Grundsteuerreformgesetz ist bereits Anfang 2022 in Kraft getreten.

Kurzum da kommt etwas mit großen Schritten auf alle Immobilien- und Grundstückseigentümer:innen zu! Das neue Grundsteuerreformgesetz sieht einen wichtigen Stichtag vor: merken Sie sich unbedingt den 31.Oktober 2022!!

Auf jeden Fall müssen bis spätestens zu diesem Termin alle eine sogenannte Feststellungserklärung zu ihren Immobilien bzw. Grundstücken beim Finanzamt eingereicht haben. Und zwar zu ALLEN vorhandenen Objekten!

Das ist eine Pflicht – denn: hierbei handelt es sich um eine Steuererklärung!

Verspätungen, ungenaue Angaben oder Versäumnisse? Hier wird das Finanzamt auf jeden Fall empfindlich reagieren. Das hat folgerichtig möglicherweise ernstzunehmende Folgen für Sie.

Die offizielle Erklärung des Bundesministeriums für Finanzen zur Grundsteuerreform:

„Zum 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer als unbürokratische, faire und verfassungsfeste Regelung in Kraft treten. Damit verliert der Einheitswert als Berechnungsgrundlage seine Gültigkeit. Die Mehrzahl der Bundesländer folgt bei der Reform dem Bundesmodell. Auf der Grundlage des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts sind für alle rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes neue Bemessungsgrundlagen für Zwecke der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zu ermitteln.

Das bisherige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt erhalten:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Die Grundsteuer wird nach

• Grundsteuer A (= land- u. forstwirtschaftliches Vermögen / Betriebe der Land- u. Forstwirtschaft)  -> Eselsbrücke: A wie Agrar
• Grundsteuer B (Grundvermögen, d.h. Grundstücke, bebaut oder unbebaut und nicht der Land- und Forstwirtschaft dienend)
• Grundsteuer C (unbebaute, baureife Grundstücke = Neueinführung mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung baureifer Grundstücke für die Bebauung)

unterschieden.

Hier gibt das Ministerium folgende Auskunft:

„Die Mehrzahl der Bundesländer setzt die neue Grundsteuer nach dem sogenannten Bundesmodell um, das mit dem Grundsteuer-Reformgesetz eingeführt wurde. Im Bereich der sogenannten Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen / Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) setzen die meisten Länder das Bundesmodell um. Im Bereich der sogenannten Grundsteuer B (Grundvermögen / Grundstücke) weichen die Länder Saarland und Sachsen lediglich bei der Höhe der Steuermesszahlen vom Bundesmodell ab. Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden hingegen ein eigenes Grundsteuermodell an.“

Was ändert sich eigentlich bei der Grundsteuer mit der Grundsteuerreform?

Auf Basis der von Ihnen gemachten Angaben in der Feststellungserklärung erfolgt eine Neuberechnung der Grundsteuer. Diese gilt dann ab dem 1. Januar 2025. Das heißt: bis Ende 2024 gelten noch die alten Berechnungen und Werte.

Der Wert, der vom Finanzamt für die Neuberechnung zugrunde gelegt wird, ist der vom 1. Januar 2022.

Ab wann sollen die Daten an das Finanzamt geschickt werden? Die Vorlagen bzw. technischen Möglichkeiten über das ELSTER-Verfahren werden zeitnah bereitgestellt: Von offizieller Seite wird uns der 01. Juli 2022 genannt. Ab dann werden die Vorlagen und Formulare voraussichtlich zur Verfügung gestellt (Steuer-Onlineplattform ELSTER). Eine Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wird voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen.

Doch wie erfolgt die Berechnung der Grundsteuer?

Wichtig vorab: ausschlaggebend wird sein, in welchem Bundesland die Immobilie oder das Grundstück liegt. Denn trotz vorhandenem Bundesmodell (hier ist der Wert des Grundstücks maßgeblich) gibt es einige Bundesländer, die diesem Modell nicht gefolgt sind. Deshalb gilt in diesen Bundesländern ein abweichendes Modell (siehe FAZIT unten).

Diese Angaben sind auf jeden Fall ausschlaggebend für die Grundsteuerberechnung

• Lage des Grundstücks
• Grundstücksfläche
• Grundstücksart
• Bodenrichtwert
• Wohnfläche
• Baujahr des Gebäudes
• Miteigentumsanteil bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen

Schon alleine die Berechnung der Wohnfläche kann für manche Objekte eine echte Herausforderung sein. Setzen Sie sich dementzufolge rechtzeitig damit auseinander, falls Sie schwer messbare Flächen besitzen. Die Berechnung der Wohnfläche ist allerdings ein Kapitel für sich. Die Wohnflächenberechnung ist in der Wohnflächenverordnung von 2004 (WoFlV 2004) gesetzlich geregelt. Nur um das Wichtigste zu erwähnen:

1. Tür- und Fensterumrahmungen müssen berücksichtigt werden
2. Schornsteine oder Vormauerungen müssen NICHT berücksichtigt werden
3. Die Deckenhöhe entscheidet, ob der Raum als Wohnfläche mitgerechnet werden darf
4. Bei Dachschrägen darf die Hinzurechnung zur Wohnfläche nur teilweise erfolgen, ab einer Raumhöhe von unter einem Meter z.B. gar nicht
5. Terrassen, Loggien und Balkone werden mit 25 bzw. in Einzelfällen mit 50% angerechnet
6. Alles, was zur Nutzfläche zählt (z.B. Kellerräume, Souterrain, Hausflure und Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen etc.) gehört nicht zur Wohnfläche und darf in diese natürlich nicht miteingerechnet werden

Laut Gesetz gehört im Allgemeinen die Grundfläche aller Räumlichkeiten, die innerhalb der Wohnung liegen und ausschließlich zu ihr gehören, zur Wohnfläche. Das heißt, dass der Flur, der Abstellraum, das Badezimmer und das Gäste-WC selbstverständlich in der Wohnfläche enthalten sind.

Sie sehen schon – eine Wohnflächenberechnung kann unter Umständen sehr aufwendig und kompliziert sein. Eine echte Herausforderung!

Was, wenn Sie es nicht schaffen sollten, den Abgabetermin zum 31. Oktober 2022 einzuhalten? So haben Sie die Möglichkeit einen vorläufigen Bescheid dem Finanzamt zukommen zu lassen. Somit sichern Sie sich schließlich die Möglichkeit der nachträglichen Berichtigung im Jahr 2023.

Was passiert, wenn die Abgabefrist für die Feststellungserklärung abgelaufen ist und die Abgabe versäumt wurde?

Wahrscheinlich werden Sie im folgenden erst einmal eine Aufforderung vom Finanzamt erhalten, die Daten einzureichen. Im Falle, daß Sie hier auch nicht reagieren, wird es wohl zu einer Schätzung seitens des Finanzamts kommen. Wollen Sie das wirklich? Dann handeln Sie doch bereits heute. Bereiten Sie sich aus diesem Grund auf Ihre kommenden Pflichten vor.

Was wird die neue Grundsteuer kosten?

Die magische Formel: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Grundsteuerwert: ermittelt das Finanzamt anhand einer Feststellungserklärung

Steuermesszahl: gesetzlich festgelegt

Hebesatz: legt die Stadt bzw. die Gemeinde fest

Noch sind die neuen Hebesätze nicht abschließend geregelt. Gute Nachricht für Sie: Die Kommunen verzichten auf Mehreinnahmen durch die Grundsteuerreform. Es war sogar die Aussage vorhanden, dass die Hebesätze notfalls gesenkt werden! Aber hierzu ist die Entscheidung noch nicht gefallen und somit das letzte Wort noch ausstehend.

Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid

Das Finanzamt berechnet aufgrund der Angaben in der Grundsteuererklärung den Grundsteuerwert. Schließlich wird im Anschluss ein Grundsteuerwertbescheid ausgestellt. Außerdem wird zudem anhand einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag berechnet. Dieser wird dann im Grundsteuermessbescheid beauskunftet.

Diese beiden Bescheide sind keine Zahlungsaufforderungen. Sie bilden die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt oder Gemeinde. Die Daten, die dabei zur Berechnung der Grundsteuer erforderlich und relevant sind, werden diesen vom Finanzamt elektronisch zur Verfügung gestellt.

„Der Grundsteuerbescheid kommt von der Stadt oder von der Gemeinde„

so die Antwort von Immobilienmakler Mario Haitzer auf die besorgten Fragen seiner Immmobilienkunden.

Nach Übermittlung der Daten ermittelt die Stadt oder die Gemeinde im folgenden die zu zahlende Grundsteuer. Die Berechnung erfolgt durch Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem Hebesatz. Die somit errechnete Grundsteuer wird den Eigentümer:innen als Grundsteuerbescheid zugesendet.

Die darin genannte Grundsteuer ist dann ab dem Jahr 2025 entsprechend der Grundlage des Grundsteuerbescheids zu zahlen.

FAZIT:

Die Reform stellt übrigens eines der größten Projekte der Steuerverwaltung in der deutschen Nachkriegsgeschichte dar. Es sind ca. 36 Millionen (!) wirtschaftliche Einheiten (bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) in Deutschland betroffen. Die Einigung von Bund und Ländern zu diesem Schritt erfolgte bereits im Jahr 2019. Es gibt eine sog. Länderöffnungsklausel im Grundsteuerreformgesetz. Diese gibt den Ländern die Möglichkeit, vom Bundesmodell abweichende Regelungen zu treffen. Dies wird hauptsächlich im Bereich der Grundsteuer B in Anspruch genommen werden. Saarland und Sachsen beispielsweise weichen lediglich bei der Höhe der Steuermesszahlen vom Bundesmodell ab. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen aber wenden ein eigenes Grundsteuermodell an.

ACHTUNG! Die bisherigen, alten Einheitswerte verlieren im Zuge der Grundsteuerreform insofern am 31. Dezember 2024 ihre Gültigkeit. Folgerichtig dürfen sie ab dem 1. Januar 2025 nicht mehr als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer herangezogen werden.

Übrigens, wir haben einen interessanten Artikel über die Wohnflächenberechnung als Blog für Sie. Schauen Sie doch einfach mal vorbei:

https://www.rimaldi.de/wohnflaeche-und-wohnflaechenberechnung-wieder-ein-gerichtsurteil-mehr

Grundsteuerreform

Im Jahr 2019 wurde das neue Bundesgesetz beschlossen. Für die Bundesländer wurde zudem eine zusätzliche sog. „Länderöffnungsklausel“ geschaffen. Jedes Bundesland kann daher für sich die Entscheidung treffen, ob es das Bundesmodell oder ein eigenes Landesmodell umsetzt.

Diese Bundesländer weichen lediglich bei der Höhe der Steuermesszahlen (=gesetzlich festgelegt) vom Bundesmodell ab bzw. sie modifizieren das Bundesgesetz in einzelnen Details. Im Bereich der Grundsteuer B (Grundvermögen / Grundstücke):

• Saarland
• Sachsen

Diese Bundesländer wenden ein komplett eigenes Grundsteuermodell an d.h. es gibt eigene Landesgesetze. Diese unterschiedlichen Landesregelungen betreffen allein den Bereich des Grundvermögens:

• Baden-Württemberg
• Bayern
• Hamburg
• Hessen
• Niedersachsen

Diese Bundesländer wenden das Bundesgesetz an:

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

Grundsteuermodelle der Bundesländer (wirksam ab 2025)

Das Bundesmodell zur Berechnung des Grundsteuerwertes (nach dem BewG) einerseits sowie des Grundsteuermessbetrages und der Grundsteuer (nach dem GrStG) anderseits kann aufgrund der Länderöffnungsklausel durch jeweils eigene Gesetze der Bundesländer ganz oder teilweise ersetzt werden. Mögliche Formen sind demzufolge:

• ein Flächenmodell (auch: Äquivalenzmodell): Besteuerung nur nach der Grundstücks- bzw. Wohn-/Nutzfläche, nicht nach den Wertverhältnissen,
• ein Bodenwertmodell, bei dem neben der Fläche auch der Bodenwert berücksichtigt wird, aber nicht die Bebauung,
• ein wertabhängiges Modell, bei dem Boden- und Gebäudewert steuerrelevant sind (realisiert im Bundesmodell),
• auch Kombinationen und Abwandlungen sind denkbar.

Bayern hat sich für folgendes Steuermodell entschieden (BayGrStG):

Grundsteuer A: Anlehnung an Bundesmodell

Grundsteuer B: Flächenmodell

1. Grund und Boden: Grundstücksfläche x Äquivalenzzahl = Äquivalenzbetrag G+B
2. Gebäude: Wohn-/Nutzfläche x Aquivalenzzahl = Äquivalenzbetrag Gebäude
3. jeweils: Äquivalenzbetrag x gesetzliche Steuermesszahl, beides addiert = Steuermessbetrag
4. Steuermessbetrag x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

Bayern (übernimmt bei GrdSt A das Bundesmodell, bei B eigener Weg)

Für rund 6,5 Mio. Grundstücke (bebaut u. unbebaut, Land-u. Forstwirtschaft) in Bayern muss die neue Grundsteuer berechnet werden. Bundesweit sind es ca. 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten.

Siehe auch Pressekonferenz vom 15.12.2021/Albert Füracker MdL, Bay. Staatsministerium der Finanzen und der Heimat/Liveübertragung via YouTube: https://www.youtube.com/watch?v=QBKwOl4bTB8

Die Entscheidung hier ein eigenes Grundsteuermodell anzuwenden hat einen Grund. Die Regierung Bayerns will den Anspruch der Entbürokratisierung der Steuerberechnung erfüllen.

Bayern sieht, dass die Grundsteuer keine Vermögenssteuer wie z.B. die Einkommensteuer oder die Erbschaftsteuer ist. Damit sollte diese Einnahmequelle kein Instrument für sozialen Ausgleich sein. Sondern ein Ausgleich dafür, welchen Aufwand die Kommune mit diesem Objekt hat.

Somit sieht Bayern die Gerechtigkeit in der Hinzurechnung der Fläche des Objektes. Denn je größer das Objekt, desto größer der Aufwand der Kommune, der damit verbunden ist (=Äquivalenzprinzip). Das ist eine sachgerechte, nach Aufwand gerichtete Berechnung. Sie sich nur nach physischen Werten der Grundstücke:

• Fläche des Grund und Bodens
• Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes und Art der Nutzung des Gebäudes

Bayern wird nicht den Bodenrichtwert in die Berechnung hinzuziehen!

D.h. die Feststellung erfolgt nur einmal! Nicht alle sieben Jahre wie im Bundesmodell. Somit wird es keine Steuererhöhungen „durch die Hintertür“ geben. Das heißt aufgrund eines ständig steigenden Preisniveaus bei Immobilien in Bayern.

Die Feststellung der neuen Hebesätze wird komplett wie bisher den Kommunen überlassen. Diese werden für das gesamte Gemeindegebiet einheitlich festgesetzt. Die Kommunen haben allerdings Entscheidungsfreiheit. Beispielsweise für sozialen Wohnungsbau oder bei Denkmälern. Hier können sie die Hebesätze anzugleichen.

Für die Phase der Feststellungserklärungsabgabefrist vom 01.07. – 31.10.2022 stellt Bayern den Steuerpflichtigen kostenlos den Zugang zum Liegenschaftskataster und zum Bayern-Atlas zur Verfügung.

Es gibt weitere bürgerfreundliche Verfahren, um die Bürger:innen ausreichend zu informieren: Informationsschreiben und Hilfsangebote via Internet, Broschüren, Chat-Bots, Videos oder eine Hotline

Wichtige Fakten:

Etwa 36 Millionen bebaute und unbebaute Grundstücke sind in Deutschland betroffen. Jetzt wird’s ernst! Die Termine zur Umsetzung der Grundsteuer-Reform sind gesetzt. Die Vorbereitungen in den Ämtern laufen auf Hochtouren.

Was für ein Kraftakt! Alle Grundstücke und Gebäude in Deutschland müssen neu bewertet werden!

Termin zur Abgabe:

• Zwischen 01. Juli und 31. Oktober 2022

Wer muss die Grundsteuererklärung abgeben?

• Eigentümer:innen von Grund und Boden, Haus, Wohnung oder Bürogebäude
• Eigentümer:innen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
• Bei Grundstücken mit Erbbaurecht: Erbbauberechtigte unter Mitwirkung der Eigentümer:innen des Grundstücks (Erbbauverpflichtete)
• Bei Gebäuden auf fremden Grund und Boden: Für den Grund und Boden die Eigentümer:innen des Grund und Bodens und für die Gebäude die Eigentümer:innen der Gebäude

Stichtag zu dem die persönliche Erklärungspflicht maßgebend ist:

• 01. Januar 2022

Ab wann ist die neu berechnete Grundsteuer dann zu zahlen?

• 01. Januar 2025

Welches Finanzamt ist zuständig?

• Das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft liegt. Was wenn sich das Grundstück oder der Betrieb auf die Bezirke mehrerer Finanzämter erstreckt? Dann ist die Erklärung bei dem Finanzamt einzureichen, in dessen Bezirk der wertvollste Teil liegt (Lagefinanzamt).

Wie ist die Erklärung zu erstellen?

• Elektronisches Formular für die Grundsteuererklärung über ELSTER – Ihr Online-Finanzamt (www.elster.de). Hierfür ist ein Benutzerkonto nötig – dieses kann kostenlos über die website angelegt werden (Achtung! Kann etwa 2 Wochen Bearbeitungszeit in Anspruch nehmen).
• Vordruck (amtlich vorgeschrieben) per Hand ausfüllen und beim Finanzamt abgeben = grüne Variante (erhältlich unter www.grundsteuer.bayern.de )
• Vordruck am PC ausfüllen, ausdrucken und abgeben = graue Variante (erhältlich unter www.grundsteuer.bayern.de )

Welche Daten sind für die Erklärung wichtig?

• Flurstück
• Gemarkung
• Wohnflächen
• Nutzflächen

Für jede wirtschaftliche Einheit (= Grundstück) muss eine Grundsteuererklärung abgegeben werden.

Sind mehrere in einem Haushalt lebenden Personen Eigentümer so genügt eine gemeinsame Erklärung für jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens.

Die Unterschrift einer Person reicht aus – nicht unterschriebene Formulare gelten als nicht abgegeben.

Gute Erklärvideos zum Ausfüllen der Formulare sowie zu möglichen Fragen und Antworten gibt es auf der Website des Finanzamtes.

Achtung!! Stolperfalle Wohn- und Nutzfläche!!!

Hier könnte sich im Laufe der Jahre eine Änderung z.B. durch Dachgeschoßausbau, Anbau etc. ergeben haben. Als Nutzfläche zählen außerdem auch

• Garagen und Tiefgaragen (wenn rechtlich und räumlich zur Wohnung zuzuordnen ist, dann ist nur die Fläche anzugeben, die 50 m² übersteigt) Stellplätze im Freien oder Carports müssen nicht angegeben werden

oder

• Gartenhäuser und Schuppen (hier ist nur die Fläche anzugeben, die 30 m² übersteigt)

Die erfahrene Immobilienmakler Claudia Arzberger aus Bad Tölz warnt:

„Eigentümer sind hier in der Pflicht, eine korrekte Steuererklärung abzugeben. Zu beachten ist zudem, dass die bewusste Angabe von zu niedrigen Flächen auch beim Verkauf einer Immobilie zum Bumerang werden kann. Beim Verkauf bring nämlich jeder einzelne Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche viel Geld! Besser nachmessen (lassen) als falsche Werte übernehmen!“

In eigener Sache:

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Bitte klären Sie Sachverhalte im konkreten Einzelfall mit Ihrem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater. Alle Angaben sind nach bestem Wissen erfolgt, jedoch ohne Gewähr.