Mietpreis – Welches ist der Beste?

Angemessener Mietpreis? – Kein Problem

Viele Vermieter sind aufgrund der Mietpreisbremse irritiert und besorgt. Sie möchten beim Festlegen der Miete nichts falsch machen. Die Regeln sind regional tatsächlich sehr unterschiedlich. Den optimalen Mietpreis zu finden ist aber gar nicht so schwer.
Es kann nichts passieren, wenn Sie mit durchdachtem System und etwas Know-how vorgehen. Wir haben Ihnen die wichtigsten Aspekte zusammengefasst.

Mietpreisbremse – betrifft mich das überhaupt?

Die sogenannte Mietpreisbremse hat die bestehenden Regeln noch einmal verschärft. Deshalb sind viele Vermieter verunsichert und fragen sich, wie viel Miete sie noch nehmen dürfen. Allerdings gilt die Mietpreisbremse bis jetzt nur in rund 300 von über 11.000 Gemeinden in Deutschland. Und dies vor allem in den Ballungszentren und deren Speckgürtel. Was bedeutet: in den bevölkerungsreichen und beliebten Metropolen. Wichtig für Sie als Vermieter ist also: Bevor Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie sich informieren, ob diese in einer Stadt oder Gemeinde mit Mietpreisbremse liegt. Das lässt sich leicht im Internet recherchieren. Sie können sich aber auch absichern und einen erfahrenen Profimakler zu Rate ziehen. Oder Sie können direkt die zuständige Behörde kontaktieren und um Information bitten.

Was ist ein ortsüblicher Mietpreis, was eine Vergleichsmiete und welche Info gibt der Mietspiegel?

Kaum zu glauben: Es gibt ein Wirtschaftsstrafgesetz aus dem Jahr 1954, das immer noch gültig ist. Es legt fest, dass die ortsübliche Miete um nicht mehr als 20 Prozent bei einer Neuvermietung überschritten werden darf. An dieser Schwelle hat sich bis zum heutigen Tage nichts geändert. Damit Sie diese gesetzlich vorgeschriebene Grenze nicht überschreiten, müssen Sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Hier stellt sich nun sofort die problematische Frage: Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Das ist – vereinfacht gesagt – der Mietpreis, der üblicherweise für Immobilien mit ähnlichen und vergleichbaren Voraussetzungen, Merkmalen und Kriterien bezahlt wird. Dies sind z.B. Lage, Art, Beschaffenheit, Größe und Ausstattung. Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Diese Information finden Sie im Mietspiegel.

Achtung! Stolpersteine bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Ohne ein paar zu beachtende Haken geht es hier leider nicht: Gibt es überhaupt für Ihre Gemeinde einen Mietspiegel? Dies erfahren Sie bei Ihrer zuständigen Verwaltungsbehörde (Gemeinde- oder Stadtverwaltung), beziehungsweise einem regionalen Immobilienfachmann, wie z.B. bei den Immobilienprofis von rimaldi in Holzkirchen. Oft bieten nur größere Städte einen Mietspiegel an. Zu beachten ist auch, dass meistens die ortsübliche Vergleichsmiete nicht unbedingt auf dem gleichen Stand ist wie die Miete, die eigentlich am Markt erzielbar wäre. Eine mögliche Stolperschwelle sind z.B. veraltete Zahlen und nicht gepflegte Statistiken. Nur größere Städte erstellen zuverlässig regelmäßig und in relativ kurzen Abständen einen Mietspiegel. Falls kein Mietspiegel vorhanden ist, können Sie sich auch an der Marktmiete orientieren. Erfahrungsgemäß richtet sich diese nach dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

Zu hoher Mietpreis? Gefährlich!

Wenn Sie die Möglichkeiten, die Ihnen das Gesetz erlaubt, bis an die Grenzen ausschöpfen, so heißt das nicht unbedingt, dass dies der optimale Mietpreis ist. Denn überhöhte Mieten verlängern den Zeitpunkt, bis der richtige Mieter gefunden wird, erheblich. Obendrein fehlt Ihnen in den Monaten, in denen die Wohnung leer steht, nicht nur die Miete. Zusätzlich müssen Sie auch noch die Nebenkosten tragen. Es könnte Ihnen sogar passieren, das ein Mieter Ihre Wohnung nur bezieht, um nach einer günstigeren weiterzusuchen.

Demzufolge tritt bereits nach kurzer Zeit wieder das Problem auf, einen neuen Mieter finden zu müssen. Das kostet Sie wieder viel Zeit und ist zudem mit Kosten verbunden. Eventuell müssen Sie sogar nochmal streichen. Und vergessen Sie nicht, dass die Nebenkosten ja trotzdem anfallen. Es ist also sehr wichtig, einen realistischen Marktpreis auszuloten. Claudia Arzberger, Maklerin aus Bad Aibling sagt: „Ohne langjährige Marktkenntnisse können Sie das kaum selbst herausfinden. Ein erfahrener Profimakler hilft hier gerne weiter.“

1. Mieterhöhung nach Vereinbarung ( 557 I, II BGB)

Mieterhöhung – was muss der Vermieter beachten?

Die Mieterhöhung nach Vereinbarung wird im Mietvertrag festgehalten.

Staffelmiete (§ 557a BGB)
Hier handelt es sich um eine schrittweise Mieterhöhung in gewissen Zeitabständen. Die Zeitabstände dürfen nicht unter einem Jahr liegen. Weitere Erhöhungen sind nur möglich bei Modernisierung oder Veränderung der Betriebskosten.

Indexmiete (§ 557b BGB)
Die Indexmiete beschreibt die Anpassung der Miethöhe an den allgemeinen Lebenshaltungsindex privater Haushalte in Deutschland (Statistisches Bundesamt). Die Miete muss dabei mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

2. Mieterhöhungen nach Gesetz (§ 557 III BGB)

Der Vermieter hat das Recht, in folgenden Fällen die Miete ohne Vereinbarung im Mietvertrag zu erhöhen:

Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 I BGB).

Diese Mieterhöhung wird gebildet aus den üblichen Entgelten, welche in den letzten vier Jahren für diese oder eine vergleichbare Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart wurden. Der Vermieter darf diese Mieterhöhung nur verlangen, wenn die Miethöhe seit 15 Monaten unverändert war.
Grundsätzlich darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 bis 20 Prozent erhöhen, je nach Bundesland (Kappungsgrenze beachten!).

Der Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat,

• die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen
• die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
• die nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken
• die aufgrund von Umständen durchgeführt wurden, die er nicht zu vertreten hat

3. Mieterhöhungen bei Modernisierung (§ 559 BGB)

Optimierung von Mietpreisen – wie geht das?

Trotz Mietpreisbremse sind Mietpreiserhöhungen weiter möglich, es muss nur der Standard der Immobilie angehoben werden. Aber Achtung! Ihre Immobilie könnte eventuell von einem sogenannten Milieuschutz betroffen sein. Dieser legt fest, in welchem Ausmaß der Standard angehoben werden darf. Hier gilt grundsätzlich: Wenn zum Beispiel eine Heizungsanlage nach modernsten Anforderungen eingebaut wird oder wenn Sie sich für eine Fußbodenheizung entscheiden, ja sogar wenn Sie einen hochwertigen Parkettfußboden verlegen, dann kann ein Teil auf die Miete umgelegt werden. Ist Ihr Aufwand für die Modernisierung mindestens so hoch sein wie ein Drittel des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung? Dann sind Sie sogar von der Mietpreisbremse ausgenommen. Es empfiehlt  sich ohnehin, Verbesserungen und optimale Veränderungen zu finden, die auch dem Mieter zugute kommen. Ein Beispiel wäre, dass zusätzliche PKW-Stellflächen geschaffen werden. Oder möglicherweise eine Umwandlung von Nischen im Mehrfamilienhaus in zusätzliche Abstellflächen.

Eine gute Hilfe ist es, den Rat eines Immobilienexperten einzuholen, wenn Sie den für Sie optimalen Mietpreis ermitteln möchten. Eine Menge fundiertes Hintergrundwissen, umfangreiche Marktkenntnis und viel Erfahrung sind für eine korrekte Einschätzung unbedingt erforderlich. Ersparen Sie sich viele Unannehmlichkeiten – fragen Sie einen Immobilienprofi!

Beispiele für umlagefähige Nebenkosten

• Grundsteuer
• Abwassergebühren
• Warme Betriebskosten (Heizung, Warmwasser)
• Aufzug (auch für Mieter im Erdgeschoß, (BGH VIII ZR 103/06)
• Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung
• Straßenreinigung / Müllabfuhr
• Beleuchtungskosten
• Gartenpflege
• Schornsteinfeger
• Hausmeisterkosten
• Sach-/Haftpflichtversicherungen
• Antennenanlage/Kabelanschluss
• Waschraum

Sind Sie sich unsicher bei der Ermittlung Ihres optimalen Mietpreises? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gerne.